Ярославское ш., 63 км от МКАД
Никульское д., Сергиево-Посадский гор. округ
Дом 21 м², участок 15 сот., каркас.
Цена 2,95 млн ₽, снижали с 3 млн; первая цена 3 млн ₽ от 26.06.2026.
Рейтинг 27/100 · уверенность 52 %
Земля ≈51 тыс. ₽/сот. × 15 сот. = 761 тыс. → дом ≈2,19 млн ₽, 104 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 20 км, 73 тыс.–198 тыс. ₽/м², медиана 106 тыс.
Ремонт ≈320 тыс., покупка после торга ≈2,51 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,73 млн / целевая ≈2,45 млн / пессимист. ≈2,18 млн → от пессимистичной прибыль −648 тыс. ₽, маржа −30 %, ROI −23 %.
Коммуникации: в описании: септик (по описанию).
До ст. Шубино ≈4,2 км по прямой; до МКАД 63 км, на машине ≈1 ч 11 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №11152
Рейтинг 27/100 · уверенность 52 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 5 (разброс ₽/м² 52 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 53 % | 11.3 |
| торг | 5 | 11 % | 0.8 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 83 % | 5.9 |
| участок | 5 | 100 % | 7.1 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.8 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 50 763 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 761 000 ₽ (15 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 189 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 104 238 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Никульское д. | 11,5 сот. | 899 000 | 78 174 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | ДЗУ Родник ТСН | 10 сот. | 480 000 | 48 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | ДЗУ Родник ТСН | 9 сот. | 550 000 | 61 111 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Лесная опушка ДНП | 6,4 сот. | 1 100 000 | 171 875 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Лесная опушка ДНП | 13 сот. | 1 750 000 | 134 615 | снят (цена объявления) 13.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Лесной Родник СНТ | 19,8 сот. | 1 000 000 | 50 505 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Лесной Родник СНТ | 10 сот. | 500 000 | 50 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Лесной Родник СНТ | 13 сот. | 670 000 | 51 538 | снят (цена объявления) 22.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | ДЗУ Родник ТСН | 7,7 сот. | 500 000 | 64 935 | снят (цена объявления) 28.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Лесной Родник СНТ | 6 сот. | 450 000 | 75 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 21 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 320 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | септик |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 72 917 / 106 000 / 198 000 |
| цена объекта | 2 950 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 507 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 725 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 589 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 452 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 180 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -647 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −30 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −23 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 5.3 км | Яркое КП | 25 м² | 16 сот. | 4 950 000 | 198 000 | снято (цена объявления) 20.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.4 км | Рабочий СНТ | 22,5 м² | 8,5 сот. | 1 650 000 | 73 333 | снято (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 11.7 км | Сигнал СНТ | 20 м² | 8 сот. | 2 999 000 | 149 950 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.1 км | Зеленая Горка ДНП | 24 м² | 8,4 сот. | 1 750 000 | 72 917 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.5 км | Бужаниново с. | 25 м² | 8 сот. | 2 650 000 | 106 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 26.06.2026 | 3 000 000 | история площадки |
| 28.08.2026 | 2 950 000 (−50 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 950 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается уютный дом каркасник площадью 21 м2, построенный в 2025 году. Подходит для круглогодичного комфортного проживания семьи из двух человек. Одноэтажное строение с отличным ремонтом и электрическим отоплением, в прихожей и туалете помимо батарей, установлены теплые полы. Дом оснащен Wi-Fi, подключены камеры, что обеспечивает комфортное и безопасное пребывание. Внутри светлая кухня с современной бытовой техникой и стильной отделкой. Просторная терраса 20 м2 позволяет наслаждаться свежим воздухом и видом на участок. Санузел расположен внутри дома, имеется септик. Дополнительно есть санузел на улице. Участок 15 соток, ухоженный и оборудованный для отдыха на свежем воздухе. На территории есть детская площадка лесенка с баскетбольным кольцом и качели, требуют покраски и реставрации. Кострище самодельное. На участке 45 кубов газоблоков, входит в стоимость. Участок подходит под индивидуальное жилищное строительство (Ижс). Соседи не шумные, несколько домов живут постоянно. Рядом фермерское хозяйство, можно покупать фермерские продукты. В 2 км от деревни пруд с пляжем, монастырь. В самой деревне красивая деревянная церковь. Иногда на небе появляются ангелы, как на последнем фото))).