Ярославское ш., 48 км от МКАД
Дружба СНТ, Сергиево-Посадский гор. округ
Дача 40 м², участок 4 сот., брус.
Цена 1,4 млн ₽, снижали с 1,9 млн; первая цена 1,9 млн ₽ от 15.08.2026.
Рейтинг 41/100 · уверенность 65 %
Земля ≈281 тыс. ₽/сот. × 4 сот. = 1,12 млн → дом ≈275 тыс. ₽, 7 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 42 тыс.–60 тыс. ₽/м², медиана 51 тыс.
Ремонт ≈700 тыс., покупка после торга ≈1,19 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,84 млн / целевая ≈1,66 млн / пессимист. ≈1,47 млн → от пессимистичной прибыль −419 тыс. ₽, маржа −28 %, ROI −22 %.
Коммуникации: летний водопровод.
До ст. Сергиев Посад ≈2,4 км по прямой; до МКАД 48 км, на машине ≈54 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №11151
Рейтинг 41/100 · уверенность 65 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 8 (разброс ₽/м² 10 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 74 % | 13.6 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 97 % | 5.9 |
| участок | 5 | 0 % | 0 |
| ₽/м² дома | 12 | 95 % | 13.9 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 281 250 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 125 000 ₽ (4 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 275 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 6 875 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.7 км | Дружба-2 СНТ | 5,1 сот. | 3 150 000 | 617 647 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Дружба-2 СНТ | 4 сот. | 1 300 000 | 325 000 | снят (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | 12 сот. | 3 500 000 | 291 667 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1 км | Горизонт СТ (Клушино д.) | 4 сот. | 990 000 | 247 500 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Глинково с. | 7 сот. | 3 500 000 | 500 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Афанасовский пос. | 4 сот. | 1 700 000 | 425 000 | снят (цена объявления) 12.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Дружба СНТ | 4,2 сот. | 1 250 000 | 297 619 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Запрудный ЛПХ | 3 сот. | 550 000 | 183 333 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Афанасовский пос. | 18 сот. | 5 000 000 | 277 778 | снят (цена объявления) 21.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Глинково с. | 13,4 сот. | 12 499 000 | 932 761 | снят (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 40 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 700 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 42 222 / 50 938 / 60 000 |
| цена объекта | 1 400 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 190 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 839 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 747 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 655 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 471 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -419 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −28 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −22 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.3 км | Строитель-2 СНТ | 40 м² | 6 сот. | 1 950 000 | 48 750 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.8 км | Абрамово д. | 40 м² | 6 сот. | 1 800 000 | 45 000 | в продаже 25.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Восход-9 СНТ | 45 м² | 5,5 сот. | 1 900 000 | 42 222 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.1 км | Посадов Луг ДНП | 40,3 м² | 6 сот. | 1 300 000 | 32 258 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 05.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Рябинка СНТ | 34,2 м² | 4,3 сот. | 1 900 000 | 55 556 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.2 км | Васильки СНТ | 40 м² | 6 сот. | 950 000 | 23 750 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 07.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.3 км | Ветеран СНТ | 42,1 м² | 6 сот. | 1 900 000 | 45 131 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.1 км | 32 м² | 6 сот. | 1 700 000 | 53 125 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 6.2 км | Бочаги СНТ | 35 м² | 5 сот. | 2 100 000 | 60 000 | снято (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.5 км | 33,5 м² | 5,3 сот. | 2 000 000 | 59 701 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 15.08.2026 | 1 900 000 | история площадки |
| 18.08.2026 | 1 750 000 (−150 000) | история площадки |
| 22.08.2026 | 1 600 000 (−150 000) | история площадки |
| 28.08.2026 | 1 500 000 (−100 000) | история площадки |
| 04.09.2026 | 1 400 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 400 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Дача в черте города. В доме две комнаты одна на первом этаже и другая на втором, кухня с выходом на террасу. Из мебели почти все оставляем, кроме холодильника и стола из комнаты. На участке летний водопровод, хозблок. Малина, клубника, смородина, крыжовник, сирень, жасмин, цветов всех видов, розарий, грядки. Участок огорожен профлистом и сеткой рабицой. Круглогодичного подъезда нет. Все очень культурно, без хлама и с большой любовью.