Ярославское ш., 52 км от МКАД
Бобры СНТ, Щелково гор. округ
Дача 38 м², участок 8 сот.
Цена 1,1 млн ₽; цена не менялась с 03.07.2026.
Рейтинг 26/100 · уверенность 57 %
Земля ≈75 тыс. ₽/сот. × 8 сот. = 600 тыс. → дом ≈500 тыс. ₽, 13 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 22 тыс.–64 тыс. ₽/м², медиана 50 тыс.
Ремонт ≈560 тыс., покупка после торга ≈935 тыс. ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,96 млн / целевая ≈1,76 млн / пессимист. ≈1,57 млн → от пессимистичной прибыль ≈71 тыс. ₽, маржа 5 %, ROI 5 %.
Коммуникации: летний водопровод; газ — баллоны; в описании: печь.
До ст. Зеленцино ≈18,6 км по прямой; до МКАД 52 км, на машине ≈1 ч 21 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №11132
Рейтинг 26/100 · уверенность 57 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, год); аналогов 8 (разброс ₽/м² 34 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 9 % | 4.7 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 69 % | 14.7 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 0 % | 0 |
| участок | 5 | 36 % | 2.6 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3.6 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 75 000 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 600 000 ₽ (8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 500 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 13 158 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Бобры СНТ | 5,3 сот. | 800 000 | 150 943 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Мележа СНТ | 6 сот. | 6 000 000 | 1 000 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Хлепетово д. | 10 сот. | 750 000 | 75 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Хлепетово д. | 10 сот. | 1 250 000 | 125 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Хлепетово д. | 30 сот. | 1 300 000 | 43 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Афанасово д. | 15 сот. | 1 250 000 | 83 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | Хлепетово д. | 10,9 сот. | 850 000 | 77 982 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.4 км | Глазуны д. | 14 сот. | 3 500 000 | 250 000 | снят (цена объявления) 16.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.7 км | Север ДНТ | 20 сот. | 1 500 000 | 75 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4 км | Север ДНТ | 10 сот. | 600 000 | 60 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 38 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 560 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 22 500 / 49 802 / 64 286 |
| цена объекта | 1 100 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 935 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 958 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 860 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 762 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 566 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 71 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 5 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 5 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.7 км | Север ДНТ | 40 м² | 10 сот. | 900 000 | 22 500 | снято (цена объявления) 15.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4 км | Север ДНТ | 36 м² | 10,1 сот. | 1 700 000 | 47 222 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 11.5 км | Алексеево д. | 40 м² | 10 сот. | 3 600 000 | 90 000 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 15.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.8 км | Еремино СНТ | 35 м² | 6 сот. | 2 250 000 | 64 286 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 14.4 км | Васильки СНТ | 40 м² | 6 сот. | 950 000 | 23 750 | снято (цена объявления) 07.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 11.8 км | Передовая текстильщица СНТ | 42 м² | 10 сот. | 2 200 000 | 52 381 | снято (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 19.6 км | Надежда СНТ | 37,9 м² | 5,8 сот. | 1 750 000 | 46 174 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 16.6 км | 36 м² | 8 сот. | 7 200 000 | 200 000 выброс, не в счёт | в продаже 25.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 13.4 км | Отдых СНТ | 42 м² | 8 сот. | 2 200 000 | 52 381 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 15.2 км | Бочаги СНТ | 35 м² | 5 сот. | 2 100 000 | 60 000 | снято (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 03.07.2026 | 1 100 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 100 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Участок по документам 5.6 соток по факту 8 может и больше с прямым выходом в лес. Участок огорожен со всех сторон забором. На участке расположены: небольшой летний домик с печкой и паровым отоплением. На первом этаже кухня и комната на втором одна комната к дому примыкает большой навес газ балонный водопровод летний, электричество 15 киловатт, прямой договор с восточными электросетями. На участке расположены гараж из кирпича и одно парковочное место, теп-. Лица 3х6, душевая с дровянным котлом. Есть речка родник и ягодно грибной лес с чистым воздухом. За все прошу 1 100 000 рублей. Сделано межевание, прямой выход на сделку.