Ярославское ш., 59 км от МКАД
Самойлово д., Сергиево-Посадский гор. округ
Дом 61,5 м², участок 12 сот., бревно.
Цена 3,2 млн ₽; цена не менялась с 29.08.2026.
Рейтинг 56/100 · уверенность 38 %
Земля ≈168 тыс. ₽/сот. × 12 сот. = 2,01 млн → дом ≈1,19 млн ₽, 19 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 2 домов в 20 км, 80 тыс.–167 тыс. ₽/м², медиана 123 тыс.
Ремонт ≈1,23 млн ₽; аналогов мало — прибыль не считаем; в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Наугольный ≈4,3 км по прямой; до МКАД 59 км, на машине ≈1 ч 11 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №11130
Рейтинг 56/100 · уверенность 38 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 2 (разброс ₽/м² 72 %); данные есть по 34 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | нет данных — не считается | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 59 % | 20.9 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 82 % | 9.8 |
| участок | 5 | 73 % | 8.7 |
| ₽/м² дома | 12 | 59 % | 16.9 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 167 858 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 2 014 000 ₽ (12 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 186 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 19 285 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Самойлово д. | 20 сот. | 3 000 000 | 150 000 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Самойлово д. | 13 сот. | 2 400 000 | 184 615 | снят (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Самойлово д. | 9 сот. | 1 450 000 | 161 111 | снят (цена объявления) 07.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | 14 сот. | 2 400 000 | 171 429 | снят (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.7 км | 10 сот. | 2 500 000 | 250 000 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.7 км | Гусево-2 СНТ | 5,7 сот. | 950 000 | 166 667 | снят (цена объявления) 25.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | 12 сот. | 5 850 000 | 487 500 | снят (цена объявления) 24.06.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.8 км | 12 сот. | 4 200 000 | 350 000 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.8 км | 12 сот. | 4 800 000 | 400 000 | снят (цена объявления) 07.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.8 км | Гусево-2 СНТ | 6,5 сот. | 1 250 000 | 192 308 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 61,5 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 230 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 2 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 80 214 / 123 440 / 166 667 |
| цена объекта | 3 200 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 720 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | — |
| продажа: консервативная | — |
| продажа: целевая | — |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | — |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | — |
| маржа (от пессимистичной продажи) | — |
| ROI (от пессимистичной продажи) | — |
| пояснение расчета | аналогов мало — прибыль не считаем; в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
| экономика не посчитана | аналогов мало — прибыль не считаем |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 2 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 9.8 км | Смена д. | 51 м² | 6 сот. | 8 500 000 | 166 667 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.6 км | Автотранспортник СНТ | 56,1 м² | 16 сот. | 4 500 000 | 80 214 | снято (цена объявления) 07.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 29.08.2026 | 3 200 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 200 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Усадьба в деревне Самойлово на берегу реки Кунья, "Пересветовская рублевка", в одном километре от г. Пересвет, в 15 ти километрах от г. Сергиев Посад, 12 соток с возможностью прирезки, плодовые деревья: яблоня, слива, вишня, черноплодка, облепиха, барбарис, крыжовник, смородина, малина. Сруб 60 метров из зимней вологодской древесины, кухня-веранда (требует косметического внимания). Земля удобрялась в течении 30 лет. У беседки розарий.