Ярославское ш., 44 км от МКАД
Здравница пос., Сергиево-Посадский гор. округ
Дача 57 м², участок 10 сот.
Цена 2,8 млн ₽; цена не менялась с 15.09.2026.
Рейтинг 32/100 · уверенность 61 %
Земля ≈169 тыс. ₽/сот. × 10 сот. = 1,69 млн → дом ≈1,11 млн ₽, 19 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 24 тыс.–155 тыс. ₽/м², медиана 64 тыс.
Ремонт ≈1,04 млн, покупка после торга ≈2,38 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,83 млн / целевая ≈3,45 млн / пессимист. ≈3,07 млн → от пессимистичной прибыль −354 тыс. ₽, маржа −12 %, ROI −10 %.
Коммуникации: колодец; канализация — есть.
До ст. Сергиев Посад ≈7,7 км по прямой; до МКАД 44 км, на машине ≈59 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №11124
Рейтинг 32/100 · уверенность 61 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 59 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 80 % | 14.6 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 56 % | 3.4 |
| участок | 5 | 55 % | 3.3 |
| ₽/м² дома | 12 | 59 % | 8.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 169 162 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 692 000 ₽ (10 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 108 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 19 439 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.9 км | Ивушка СНТ | 6,5 сот. | 1 200 000 | 184 615 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Импульс СНТ | 12 сот. | 1 440 000 | 120 000 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Вихрево д. | 8 сот. | 1 600 000 | 200 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Вихрево д. | 15 сот. | 1 500 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 16.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Посадов Луг ДНП | 18,3 сот. | 3 100 000 | 169 399 | снят (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Охотино д. | 12 сот. | 2 029 000 | 169 083 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Охотино д. | 11 сот. | 2 350 000 | 213 636 | снят (цена объявления) 13.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Посадов Луг ДНП | 5,5 сот. | 1 200 000 | 218 182 | снят (цена объявления) 27.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Посадов Луг ДНП | 6,5 сот. | 1 500 000 | 230 769 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Посадов Луг ДНП | 11 сот. | 2 049 000 | 186 273 | снят (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 57 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 040 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | септик |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 23 636 / 63 538 / 154 717 |
| цена объекта | 2 800 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 380 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 833 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 641 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 450 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 066 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -354 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −12 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −10 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.2 км | Бочаги СНТ | 58,8 м² | 10 сот. | 3 650 000 | 62 075 | снято (цена объявления) 13.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.5 км | Высоково СНТ | 55 м² | 6 сот. | 1 300 000 | 23 636 | снято (цена объявления) 05.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.7 км | Афанасовский пос. | 56 м² | 8 сот. | 4 850 000 | 86 607 | снято (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | Шитова Сторожка д. | 60 м² | 9 сот. | 6 000 000 | 100 000 | в продаже 25.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.6 км | Еремино д. | 60 м² | 8,2 сот. | 4 000 000 | 66 667 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.7 км | Еремино д. | 60 м² | 7 сот. | 2 200 000 | 36 667 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Березка-3 СНТ | 53 м² | 15 сот. | 8 200 000 | 154 717 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.4 км | Строитель-2 СНТ | 55 м² | 5 сот. | 2 950 000 | 53 636 | снято (цена объявления) 14.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.8 км | Загорье СНТ | 60 м² | 5,8 сот. | 3 900 000 | 65 000 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.5 км | Ждановский СНТ | 58 м² | 5,9 сот. | 1 950 000 | 33 621 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 15.09.2026 | 2 800 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 800 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся дача с участком 10 соток. Московская область, СергиевоПосадский район, Снт "Здравница". Уютный дачный дом площадью 57 м2 (6х6), 2этажа. Фундамент свайный. В доме 3 комнаты, кухня, санузел, большая терраса с комплектом уличной мебели. Продаётся полностью с мебелью, сантехникой и обустроенным бытом (Холодильник, стиральная и посудомоечная машина, душ и туалет в доме, конвекторы). Дом пригоден для летнего проживания, при желании легко утеплить для отдыха в межсезонье. В Снт соседи живут круглый год, дороги зимой чистятся. Участок: 10 соток, правильной формы, сухой, полностью огорожен забором, есть ворота для заезда автомобиля и подготовленная парковка. На участке: плодовые деревья, ягодные кустарники, грядки и клумбы можно сразу заняться огородничеством и благоустройством; есть большой хоз блок (2,5х6), 3 теплицы, грядки, мини курятник. Коммуникации: электричество 8квт, вода: колодец, заведена в дом. Горячая бойлер, канализация: септик (переливный). Все документы готовы к сделке, дом зарегистрирован, возможна прописка! Межевание проведено, споров по границам нет. Один собственник.