Ярославское ш., 59 км от МКАД
Сергиев Посад г., Сергиево-Посадский гор. округ
Дом 40 м², участок 10 сот., 2018 год.
Цена 2,25 млн ₽, снижали с 2,5 млн; первая цена 2,5 млн ₽ от 31.08.2026.
Рейтинг 39/100 · уверенность 59 %
Земля рядом ≈723 тыс. ₽/сот. (нижний квартиль 10 участков · земля рядом дороже объекта в 3,2 раза — участки не того класса или ошибка в сотках, цену дома не считаем).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 48 тыс.–222 тыс. ₽/м², медиана 90 тыс.
Ремонт ≈800 тыс., покупка после торга ≈1,91 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,7 млн / целевая ≈3,33 млн / пессимист. ≈2,96 млн → от пессимистичной прибыль ≈244 тыс. ₽, маржа 8 %, ROI 9 %.
Коммуникации: газ — нет; свет — есть.
До ст. Сергиев Посад ≈2,7 км по прямой; до МКАД 59 км, на машине ≈53 мин без пробок.
Площадки: Яндекс · объявление · страница объекта №11122
Рейтинг 39/100 · уверенность 59 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: материал); аналогов 10 (разброс ₽/м² 71 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 18 % | 9 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 59 % | 12.6 |
| торг | 5 | 67 % | 4.8 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 95 % | 6.8 |
| участок | 5 | 55 % | 3.9 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.8 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 723 214 ₽ (нижний квартиль 10 участков · земля рядом дороже объекта в 3,2 раза — участки не того класса или ошибка в сотках, цену дома не считаем) |
| стоимость земли объекта | 7 232 000 ₽ (10 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | — |
| ₽/м² дома | — |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | 30 сот. | 28 000 000 | 933 333 | снят (цена объявления) 31.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0 км | 9 сот. | 9 500 000 | 1 055 556 | снят (цена объявления) 31.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0 км | 15 сот. | 14 500 000 | 966 667 | снят (цена объявления) 31.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.5 км | Птицеград пос. | 25 сот. | 20 000 000 | 800 000 | снят (цена объявления) 28.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Глинково с. | 6 сот. | 2 700 000 | 450 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Глинково с. | 15 сот. | 15 000 000 | 1 000 000 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Глинково с. | 12 сот. | 9 000 000 | 750 000 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Глинково с. | 30 сот. | 25 000 000 | 833 333 | снят (цена объявления) 12.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Глинково с. | 14 сот. | 10 000 000 | 714 286 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | 15 сот. | 9 500 000 | 633 333 | снят (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 40 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 800 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 47 500 / 89 552 / 221 675 |
| цена объекта | 2 250 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 912 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 696 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 511 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 326 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 957 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 244 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 8 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 9 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.2 км | Садовод СНТ (Гражданский пос.) | 40 м² | 6,5 сот. | 2 490 000 | 62 250 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.8 км | Горизонт СНТ | 40 м² | 5 сот. | 2 150 000 | 53 750 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.6 км | Рада СНТ | 40 м² | 9 сот. | 3 000 000 | 75 000 | в продаже 23.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.8 км | Чарково д. | 40 м² | 12 сот. | 4 500 000 | 112 500 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.9 км | 40 м² | 7 сот. | 1 900 000 | 47 500 | снято (цена объявления) 16.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 2.9 км | 40,6 м² | 8,8 сот. | 9 000 000 | 221 675 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 4 км | 40 м² | 8 сот. | 5 500 000 | 137 500 | снято (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 3.6 км | 39,2 м² | 7,5 сот. | 6 200 000 | 158 163 | снято (цена объявления) 24.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 5.1 км | Высоково д. | 40,2 м² | 7,6 сот. | 3 700 000 | 92 040 | снято (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.1 км | Высоково д. | 40,2 м² | 7,6 сот. | 3 500 000 | 87 065 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 31.08.2026 | 2 500 000 | история площадки |
| 03.09.2026 | 2 300 000 (−200 000) | история площадки |
| 09.09.2026 | 2 250 000 (−50 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Яндекс | 2 250 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
id:1531. Уютная дача в живописных местах Ваш уголок комфорта! Предлагается к продаже Дача площадью 40 м на участке 10 соток в закрытом садовом некоммерческом товариществе "Лотос". Участок и дом идеально подходят для комфортного проживания в летний Торг.