Ярославское ш., 71 км от МКАД
Малахит СНТ, Сергиево-Посадский гор. округ
Дом 120 м², участок 6 сот., дерево.
Цена 1,5 млн ₽, снижали с 1,7 млн; первая цена 1,7 млн ₽ от 29.04.2026.
🔴 Цена в разы ниже рынка, проверь объявление (примерно в 6 раз).
Рейтинг 77/100 · уверенность 57 %
Земля ≈142 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 850 тыс. → дом ≈650 тыс. ₽, 5 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 4 в 10 км, 33 тыс.–98 тыс. ₽/м², медиана 72 тыс.
Ремонт ≈2,3 млн, покупка после торга ≈1,27 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈8,09 млн / целевая ≈7,28 млн / пессимист. ≈6,47 млн → от пессимистичной прибыль ≈2,9 млн ₽, маржа 45 %, ROI 81 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: отопление — печь.
До ст. Топорково ≈0,3 км по прямой; до МКАД 71 км, на машине ≈1 ч 08 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №11118
Рейтинг 77/100 · уверенность 57 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 4 (разброс ₽/м² 75 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 42.7 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 41 % | 7.6 |
| торг | 5 | 78 % | 4.8 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 99 % | 14.5 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 141 667 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 850 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 650 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 5 417 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Малахит СНТ | 15 сот. | 1 400 000 | 93 333 | снят (цена объявления) 16.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Малахит СНТ | 15,5 сот. | 1 952 000 | 125 935 | снят (цена объявления) 19.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Луч СНТ | 12 сот. | 1 800 000 | 150 000 | снят (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Малахит СНТ | 12 сот. | 1 700 000 | 141 667 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Топорково СНТ | 5 сот. | 1 200 000 | 240 000 | снят (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Елочка СНТ | 6 сот. | 850 000 | 141 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Топорково д. | 15 сот. | 3 300 000 | 220 000 | снят (цена объявления) 15.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Топорково д. | 14 сот. | 3 000 000 | 214 286 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Зубачево д. | 8 сот. | 6 000 000 | 750 000 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Зубачево д. | 12 сот. | 8 500 000 | 708 333 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 120 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 2 300 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь |
| цена выхода: источник | приличные 4 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 32 787 / 72 228 / 98 182 |
| цена объекта | 1 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 275 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 8 093 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 7 688 000 ₽ |
| продажа: целевая | 7 284 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 6 474 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 2 899 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 45 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 81 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 4 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.6 км | Рассвет СНТ да: «санузел» + «меблирован» | 122 м² | 5,9 сот. | 4 000 000 | 32 787 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.7 км | Атмосфера СНТ да: «ванная» + «мебель» | 110 м² | 5,8 сот. | 5 090 000 | 46 273 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.8 км | Мишутино с. да: «ванные» + «под ключ» | 110 м² | 6 сот. | 10 800 000 | 98 182 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.6 км | Красная Сторожка ТСН да: «ванные» + «под ключ» | 110 м² | 6 сот. | 10 800 000 | 98 182 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 29.04.2026 | 1 700 000 | история площадки |
| 13.09.2026 | 1 500 000 (−200 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 1 500 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Брусовая дача в 65 км от МКАД по Ярославскому шоссе , пешей доступности от ж.д. платформы 76 км . Одна остановка на электричке от Сергиева Посада . Дом 6.5 на 9 м на отличном фундаменте , стены из бруса 200 мм .( толстый зимний брус ) Чугунные батареи под каждым окном от печки . Дом ровный не кривой , не косой , нужно переделывать полы . На 1 этаже кухня и 3 комнаты , на 2 1 большая комната . Свет и вода на участке . Вода с мая по сентябрь . Рядом круглогодичный продуктовый магазин . Просмотр в любое время по договорённости . Звоните пожалуйста с 10.00 до 20.00 Агентство .