Ярославское ш., 34 км от МКАД
Введенское СНТ, Пушкинский гор. округ
Дом 50 м², участок 6,5 сот., 1995 год.
Цена 3,49 млн ₽, снижали с 4,49 млн; первая цена 4,49 млн ₽ от 18.06.2026.
Рейтинг 35/100 · уверенность 57 %
Земля ≈244 тыс. ₽/сот. × 6,5 сот. = 1,58 млн → дом ≈1,91 млн ₽, 38 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 3 в 10 км, 86 тыс.–142 тыс. ₽/м², медиана 111 тыс.
Ремонт ≈900 тыс., покупка после торга ≈2,97 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈5,15 млн / целевая ≈4,63 млн / пессимист. ≈4,12 млн → от пессимистичной прибыль ≈252 тыс. ₽, маржа 6 %, ROI 6 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: отопление — нет; в описании: баня.
До ст. Путилово ≈6 км по прямой; до МКАД 34 км, на машине ≈30 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №11117
Рейтинг 35/100 · уверенность 57 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: материал); аналогов 3 (разброс ₽/м² 48 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 13 % | 5.5 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 94 % | 17.2 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 69 % | 4.2 |
| участок | 5 | 23 % | 1.4 |
| ₽/м² дома | 12 | 5 % | 0.8 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 243 750 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 584 000 ₽ (6,5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 906 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 38 120 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Простор СНТ | 6 сот. | 1 450 000 | 241 667 | в продаже 27.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Восход СНТ | 6 сот. | 1 900 000 | 316 667 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Простор СНТ | 9,8 сот. | 2 450 000 | 250 000 | снят (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Простор СНТ | 11,5 сот. | 4 400 000 | 382 609 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Лесные Поляны СНТ | 6 сот. | 690 000 | 115 000 | снят (цена объявления) 12.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Введенское д. | 8,7 сот. | 3 300 000 | 379 310 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Заря СНТ | 4,7 сот. | 300 000 | 63 830 | снят (цена объявления) 10.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Введенское д. | 12,5 сот. | 5 500 000 | 440 000 | снят (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Введенское д. | 12 сот. | 5 500 000 | 458 333 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Введенское д. | 27 сот. | 14 800 000 | 548 148 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 50 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 900 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня |
| цена выхода: источник | приличные 3 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 86 444 / 111 111 / 141 667 |
| цена объекта | 3 490 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 966 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 5 148 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 891 000 ₽ |
| продажа: целевая | 4 633 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 4 118 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 251 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 6 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 6 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 3 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 8.5 км | Нагорное СНТ да: «ванные» + «мебелью» | 50,9 м² | 6 сот. | 4 400 000 | 86 444 | снято (цена объявления) 11.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.9 км | Заозерный СНТ да: «ванной» + «теплый пол» | 48 м² | 6,3 сот. | 6 800 000 | 141 667 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.3 км | Колос СНТ да: «ванные» + «меблирован» | 45 м² | 6 сот. | 5 000 000 | 111 111 | снято (цена объявления) 11.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 18.06.2026 | 4 490 000 | история площадки |
| 21.06.2026 | 3 790 000 (−700 000) | история площадки |
| 21.08.2026 | 3 490 000 (−300 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 3 490 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
УЮТНАЯ ДАЧА В ОКРУЖЕНИИ ЗЕЛЕНИ ГОТОВОЕ МЕСТО ДЛЯ ОТДЫХА И ЖИЗНИ ЗА ГОРОДОМ Московская область, Пушкинский район, район д. Введенское, СНТ Введенское Участок 6.3 сотки Дом с хозяйственными постройками Всего 35 км от МКАД Удобный круглогодичный подъезд Продаётся атмосферная дача в одном из самых зеленых и спокойных мест Подмосковья. Это именно тот вариант, который люди ищут для отдыха от города: тишина, взрослые деревья, свежий воздух, уютный участок и ощущение настоящей загородной жизни. При этом дорога от Москвы занимает минимум времени всего 35 километров от МКАД, благодаря чему сюда удобно приезжать как на выходные, так и жить в тёплый сезон постоянно. Участок ухоженный, правильной формы, полностью освоен и уже много лет используется с любовью и заботой. На территории много зелени, деревьев и свободного пространства, благодаря чему здесь очень уютно и комфортно находиться в любое время года. На участке расположен дачный дом, который отлично подойдет для сезонного проживания, отдыха на выходных или как временный вариант на период строительства нового дома. Дом создает настоящее ощущение классической загородной дачи с верандой, зеленью вокруг и атмосферой спокойствия, которой так не хватает в городе. Также на участке имеются дополнительные хозяйственные постройки, место для хранения инвентаря, удобные дорожки и пространство для отдыха всей семьей. Есть возможность организовать мангальную зону, беседку, баню или полноценную современную загородную резиденцию. ОСНОВНЫЕ ПРЕИМУЩЕСТВА: всего 35 км от МКАД тихое и зеленое СНТ хорошие соседи удобный круглогодичный подъезд участок уже освоен не нужно заниматься тяжелыми земельными работами много взрослых деревьев и естественной тени летом приватность и отсутствие плотной застройки отличное место для отдыха с семьей перспектива строительства нового дома Это место идеально подойдет тем, кто хочет приобрести не просто участок, а собственное пространство для отдыха и восстановления сил. Здесь приятно просыпаться под пение птиц, проводить вечера на свежем воздухе и просто наслаждаться природой. Отдельный плюс очень спокойная атмосфера самого СНТ. Без лишнего шума, постоянной стройки и ощущения тесноты. Многие соседи живут давно, место обжитое и уютное. Участок стоит на кадастровом учете, документы в порядке. Такие объекты ценятся прежде всего за землю, атмосферу и локацию. А дом и участок можно постепенно сделать именно такими, какими вы хотите видеть свой идеальный загородный уголок. Отличный вариант как для собственного отдыха, так и для покупки на перспективу в развивающемся направлении Подмосковья.