Ярославское ш., 42 км от МКАД
Подушкино СНТ, Сергиево-Посадский гор. округ
Дом 180 м², участок 6 сот., пенобетон.
Цена 3,5 млн ₽; цена не менялась с 27.03.2026.
🔴 Цена в разы ниже рынка, проверь объявление (примерно в 4 раза).
Рейтинг 32/100 · уверенность 51 %
Земля рядом ≈212 тыс. ₽/сот. (нижний квартиль 10 участков · продаётся доля/часть — цену дома не считаем).
Выход: приличные 3 в 10 км, 43 тыс.–158 тыс. ₽/м², медиана 87 тыс.
Ремонт ≈3,4 млн ₽; продаётся доля или часть дома (в описании: «1/2 доля») — экономику по целым домам не считаем; в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: летний водопровод; газ — есть; в описании: скважина, колодец, септик (по описанию).
До ст. Хотьково ≈2 км по прямой; до МКАД 42 км, на машине ≈55 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №11111
Рейтинг 32/100 · уверенность 51 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 3 (разброс ₽/м² 137 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 83 % | 17.8 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 7.1 |
| участок | 5 | 18 % | 1.3 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 75 % | 5.4 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 212 500 ₽ (нижний квартиль 10 участков · продаётся доля/часть — цену дома не считаем) |
| стоимость земли объекта | — |
| цена дома (цена − земля) | — |
| ₽/м² дома | — |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | 17 сот. | 7 950 000 | 467 647 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.4 км | Радонеж ДСК | 12 сот. | 3 000 000 | 250 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | 6,2 сот. | 2 099 000 | 338 548 | снят (цена объявления) 17.05.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.5 км | Радонеж ДСК | 15 сот. | 2 500 000 | 166 667 | снят (цена объявления) 27.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | 12 сот. | 1 700 000 | 141 667 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.5 км | Машино д. | 12 сот. | 4 700 000 | 391 667 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Машино д. | 6,7 сот. | 2 150 000 | 320 896 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Север пос. | 12 сот. | 2 400 000 | 200 000 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Машино д. | 10 сот. | 2 500 000 | 250 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Машино д. | 9,1 сот. | 2 700 000 | 296 703 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 180 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 3 400 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | септик, вода |
| цена выхода: источник | приличные 3 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 42 703 / 86 505 / 158 158 |
| цена объекта | 3 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 975 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | — |
| продажа: консервативная | — |
| продажа: целевая | — |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | — |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | — |
| маржа (от пессимистичной продажи) | — |
| ROI (от пессимистичной продажи) | — |
| пояснение расчета | продаётся доля или часть дома (в описании: «1/2 доля») — экономику по целым домам не считаем; в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
| экономика не посчитана | продаётся доля или часть дома (в описании: «1/2 доля») — экономику по целым домам не считаем |
Аналоги
приличные 3 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.2 км | Машино д. да: «ванные» + «отделка» | 185 м² | 5,8 сот. | 7 900 000 | 42 703 | снято (цена объявления) 26.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Машино д. да: «санузел» + «отделкой» | 173,4 м² | 6,5 сот. | 15 000 000 | 86 505 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.6 км | да: «ванная» + «дизайнерскому проекту» | 180,2 м² | 6 сот. | 28 500 000 | 158 158 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 27.03.2026 | 3 500 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 500 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
1/2 доля дома вблизи г. Сергиев Посад (Снт "Подушкино" между дер. Машино и дер. Подушкино). Габариты дома 7х13 м, 3 этажа (2 эт. +подвал). Материал стен пеноблоки с утеплением, обшиты сайдингом. В доме на 1-ом этаже санузел, душевая кабина, кухня, обеденный зал, жилые комнаты. На 2-ом этаже жилые комнаты, большой зал (высота 4,5 метра). Стены отделаны вагонкой, полы дерево, покрыты лаком. В Доме Квартирные Удобства. Коммуникации: элек-во 15 квт (3 фазы), газ, отопление, водоснабжение (скважина + колодец + летний водопровод), канализация (септик), ливневая канализация. Парковочное место на 2 авто, автонавес (поликарбонат). Транспортная доступность: асфальтовая дорога, остановка обществ. Транспорта (автобус из Москвы Вднх). Рядом сетевые магазины. До Лавры 15-20 мин. Транспортом. В доме Возможна Прописка!. Другой 1/2 доли владеет женщина 60 лет. Категория земель: земли сельхозназначений для садоводства, 6 соток, к. Н. 50:05:0040250:64. Участок ровный (20х30 м), огорожен забором, хорошие соседи, Снт благоустроен. Документы готовы! Звоните! Возможен Обмен На Долю в Москве.