Новорязанское ш., 73 км от МКАД
Борисовское д., Коломенский гор. округ
Дача 32 м², участок 6 сот., сэндвич-панели.
Цена 2,6 млн ₽, поднимали с 2,35 млн; первая цена 2,35 млн ₽ от 28.03.2024.
Рейтинг 15/100 · уверенность 53 %
Земля ≈147 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 883 тыс. → дом ≈1,72 млн ₽, 54 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км, 31 тыс.–50 тыс. ₽/м², медиана 34 тыс.
Ремонт ≈640 тыс., покупка после торга ≈2,21 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,2 млн / целевая ≈1,08 млн / пессимист. ≈960 тыс. → от пессимистичной прибыль −1,89 млн ₽, маржа −197 %, ROI −66 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: свет — есть; в описании: колодец.
До ст. Осёнка ≈7,6 км по прямой; до МКАД 73 км, на машине ≈1 ч 31 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №1111
Рейтинг 15/100 · уверенность 53 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 3 (разброс ₽/м² 55 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 39 % | 8.3 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 57 % | 4.1 |
| участок | 5 | 18 % | 1.3 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.8 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 147 098 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 883 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 717 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 53 656 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Борисовское д. | 7 сот. | 1 100 000 | 157 143 | снят (цена объявления) 08.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Борисовское д. | 31 сот. | 1 790 000 | 57 742 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Проводник пос. | 5 сот. | 1 500 000 | 300 000 | снят (цена объявления) 26.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Борисовское д. | 10 сот. | 2 000 000 | 200 000 | снят (цена объявления) 24.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Борисовское д. | 6,4 сот. | 1 500 000 | 234 375 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Борисовское д. | 9,4 сот. | 1 600 000 | 170 213 | снят (цена объявления) 15.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Борисовское д. | 12 сот. | 1 350 000 | 112 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Борисовское д. | 8 сот. | 1 150 000 | 143 750 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Проводник пос. | 20 сот. | 5 000 000 | 250 000 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Борисовское д. | 10 сот. | 2 500 000 | 250 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 32 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 640 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 31 200 / 34 286 / 50 000 |
| цена объекта | 2 600 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 210 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 200 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 140 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 080 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 960 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 890 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −197 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −66 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 9.6 км | Здоровье СНТ | 35 м² | 5 сот. | 1 200 000 | 34 286 | снято (цена объявления) 26.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 16.9 км | Малахитовая Поляна КП | 30 м² | 8,5 сот. | 1 500 000 | 50 000 | снято (цена объявления) 01.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 17.3 км | 25 м² | 6,5 сот. | 780 000 | 31 200 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 28.03.2024 | 2 350 000 | история площадки |
| 15.08.2026 | 2 600 000 (+250 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 600 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Дача находится в д. Борисовское. До г. Коломна 10 км. Прекрасное место для отдыха. Рядом грибные леса, пруды для купания и рыбной ловли, 15мин до городского пляжа Колычёво р. Ока. От въезда в посёлок ходит рейсовый автобус до автовокзала и ж. Д. Вокзала г. Коломны. На участке летний каркасно-щитовой дом 8×4, колодец 12 колец, душ, туалет, сарай-ракушка. Посажены плодовые деревья: вишня, яблони, слива. Ягодные кустарники: смородина, крыжовник, малина. Много цветов. Остаётся мебель и техника по договорённости.