Ярославское ш., 32 км от МКАД
Надежда ОНТ, Пушкинский гор. округ
Дача 120 м², участок 6 сот., бревно.
Цена 2,5 млн ₽; цена не менялась с 14.09.2026.
Рейтинг 40/100 · уверенность 60 %
Земля ≈276 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 1,66 млн → дом ≈841 тыс. ₽, 7 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 21 тыс.–53 тыс. ₽/м², медиана 32 тыс.
Ремонт ≈2,3 млн, покупка после торга ≈2,12 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,25 млн / целевая ≈2,93 млн / пессимист. ≈2,6 млн → от пессимистичной прибыль −1,82 млн ₽, маржа −70 %, ROI −41 %.
Коммуникации: в описании: колодец, септик (по описанию).
До ст. Путилово ≈1,9 км по прямой; до МКАД 32 км, на машине ≈46 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №11108
Рейтинг 40/100 · уверенность 60 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 8 (разброс ₽/м² 47 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 97 % | 17.8 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 94 % | 13.8 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 276 493 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 659 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 841 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 7 008 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Воря-3 СНТ | 5,5 сот. | 2 400 000 | 436 364 | в продаже 27.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Воря-13 СНТ | 6,7 сот. | 1 799 999 | 268 657 | снят (цена объявления) 14.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Воря-3 СНТ | 8,3 сот. | 3 500 000 | 421 687 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Воря-2 СНТ | 7,9 сот. | 1 500 000 | 189 873 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Воря-2 СНТ | 10 сот. | 4 000 000 | 400 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | 10 сот. | 2 500 000 | 250 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.1 км | 10 сот. | 3 000 000 | 300 000 | снят (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.4 км | 10 сот. | 4 450 000 | 445 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.4 км | Путилово с. | 10 сот. | 3 800 000 | 380 000 | снят (цена объявления) 25.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Путилово с. | 11 сот. | 3 300 000 | 300 000 | снят (цена объявления) 04.07.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 120 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 2 300 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | септик |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 20 833 / 31 974 / 52 941 |
| цена объекта | 2 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 125 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 254 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 091 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 929 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 603 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 822 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −70 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −41 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.6 км | Воря-2 СНТ | 124 м² | 6 сот. | 3 000 000 | 24 194 | снято (цена объявления) 26.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.1 км | Зубцово СНТ | 120 м² | 8 сот. | 2 500 000 | 20 833 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.9 км | Заря СНТ | 125 м² | 8 сот. | 10 500 000 | 84 000 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 24.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.5 км | Нагорное-3 СНТ | 120 м² | 8 сот. | 15 000 000 | 125 000 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 25.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.7 км | Птицевод СНТ | 116 м² | 6 сот. | 2 500 000 | 21 552 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Медик-1 СНТ | 85 м² | 6,3 сот. | 4 500 000 | 52 941 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4 км | Талица-2 СНТ | 90 м² | 6 сот. | 4 000 000 | 44 444 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.2 км | Зубцово СНТ | 100 м² | 8 сот. | 3 500 000 | 35 000 | снято (цена объявления) 26.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.2 км | Заря СНТ | 100 м² | 6,5 сот. | 4 500 000 | 45 000 | снято (цена объявления) 06.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.9 км | Воздвиженское СНТ | 95 м² | 6 сот. | 2 750 000 | 28 947 | снято (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 14.09.2026 | 2 500 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 500 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Ровный, сухой участок 6 соток. На участке недостроенный дом. Первый этаж из бревна 35см, пристройка и второй этаж каркас. Крыша утеплитель 150мм.15 КВ электричество. Колодец с питьевой водой, газгольдер 5,7куб. 2 переливных септика. Теплица, сарайчик для хоз инвентаря. Много цветов и плодовых кустарников. Соседи дружные! Продуктовый Магазин в 100 метрах. Дорога асфальтированная.