Ярославское ш., 23 км от МКАД
Зеленоград СНТ, Пушкинский гор. округ
Дом 70 м², участок 5 сот., газоблок.
Цена 3,5 млн ₽; цена не менялась с 17.05.2023.
Рейтинг 81/100 · уверенность 63 %
Земля ≈532 тыс. ₽/сот. × 5 сот. = 2,66 млн → дом ≈838 тыс. ₽, 12 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 9 домов в 10 км, 29 тыс.–239 тыс. ₽/м², медиана 143 тыс.
Ремонт ≈1,3 млн, покупка после торга ≈2,98 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈10,11 млн / целевая ≈9,1 млн / пессимист. ≈8,09 млн → от пессимистичной прибыль ≈3,81 млн ₽, маржа 47 %, ROI 89 %.
Коммуникации: летний водопровод; свет — есть.
До ст. Зеленоградская ≈5,8 км по прямой; до МКАД 23 км, на машине ≈34 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №11100
Рейтинг 81/100 · уверенность 63 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 9 (разброс ₽/м² 63 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 42.7 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 100 % | 18.3 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 71 % | 4.3 |
| участок | 5 | 9 % | 0.6 |
| ₽/м² дома | 12 | 80 % | 11.7 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 532 500 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 2 662 000 ₽ (5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 838 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 11 971 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Зеленоград СНТ | 15 сот. | 7 300 000 | 486 667 | снят (цена объявления) 24.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Ельдигино с. | 7 сот. | 4 000 000 | 571 429 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Ельдигино с. | 7 сот. | 4 450 000 | 635 714 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Ельдигино с. | 14 сот. | 8 650 000 | 617 857 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Ельдигино с. | 8,1 сот. | 5 000 000 | 617 284 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Ельдигино с. | 10 сот. | 1 999 999 | 200 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Ельдигино с. | 10 сот. | 6 750 000 | 675 000 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Ельдигино с. | 5 сот. | 2 850 000 | 570 000 | снят (цена объявления) 09.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Ельдигино с. | 7,5 сот. | 10 000 000 | 1 333 333 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Ельдигино с. | 5 сот. | 2 600 000 | 520 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 70 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 300 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 9 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 28 640 / 142 667 / 238 584 |
| цена объекта | 3 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 975 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 10 110 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 9 604 000 ₽ |
| продажа: целевая | 9 099 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 8 088 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 3 813 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 47 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 89 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 9 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 км | Ельдигино с. | 82 м² | 5 сот. | 12 390 000 | 151 098 | снято (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8 км | Братовщина КП | 75 м² | 4,5 сот. | 10 700 000 | 142 667 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4 км | Бортнево д. | 85 м² | 6 сот. | 5 945 000 | 69 941 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.3 км | Братовщина с. | 60 м² | 4,5 сот. | 9 700 000 | 161 667 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.3 км | Софрино рп | 83,8 м² | 5,3 сот. | 2 400 000 | 28 640 | снято (цена объявления) 16.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.9 км | Папертники д. | 85,9 м² | 4 сот. | 6 190 000 | 72 061 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.1 км | Агро-Дар СНТ | 56 м² | 6 сот. | 3 250 000 | 58 036 | снято (цена объявления) 14.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.5 км | Григорково д. | 84 м² | 4 сот. | 13 650 000 | 162 500 | снято (цена объявления) 05.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.3 км | 87,6 м² | 7,1 сот. | 20 900 000 | 238 584 | снято (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 17.05.2023 | 3 500 000 | история площадки |
| 29.05.2023 | 3 350 000 (−150 000) | история площадки |
| 10.06.2023 | 3 100 000 (−250 000) | история площадки |
| 28.06.2023 | 2 950 000 (−150 000) | история площадки |
| 27.06.2025 | 2 700 000 (−250 000) | история площадки |
| 23.08.2026 | 3 500 000 (+800 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 500 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаем земельный участок с садовым домом. Электроэнергия и летний водопровод имеется. Снт "Зеленоград" выезд в Снт через автоматические ворота с пульта. Многие соседи живут круглогодично, дорога асфальтированная, зимой чистят. Район с развитой инфраструктурой, с шикарной природой и красивым озером. На все воросы отвечу по телефону. Просмотры по договорённости.