Новорязанское ш., 62 км от МКАД
Зеленые Холмы СНТ, Раменский гор. округ
Дом 44,7 м², участок 6 сот., 2007 год.
Цена 2,8 млн ₽; цена не менялась с 13.10.2026.
Рейтинг 14/100 · уверенность 58 %
Земля ≈84 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 504 тыс. → дом ≈2,3 млн ₽, 51 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 3 в 10 км, 87 тыс.–107 тыс. ₽/м², медиана 90 тыс.
Ремонт ≈694 тыс., покупка после торга ≈2,38 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,9 млн / целевая ≈3,51 млн / пессимист. ≈3,12 млн → от пессимистичной прибыль ≈42 тыс. ₽, маржа 1 %, ROI 1 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: скважина; в описании: печь.
До ст. Лесные Дары ≈14 км по прямой; до МКАД 62 км, на машине ≈1 ч 07 мин без пробок.
Площадки: Домклик · объявление · страница объекта №111
Рейтинг 14/100 · уверенность 58 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: материал); аналогов 3 (разброс ₽/м² 30 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 3 % | 1.2 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 54 % | 9.9 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 8 % | 0.5 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 0 % | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 84 014 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 504 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 296 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 51 365 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Зеленые Холмы СНТ | 12 сот. | 2 200 000 | 183 333 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Митьково д. | 6,3 сот. | 1 100 000 | 174 603 | снят (цена объявления) 12.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Митьково д. | 15 сот. | 2 200 000 | 146 667 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Раздолье-3 СНТ | 8 сот. | 650 000 | 81 250 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Троице-Лобаново с. | 14 сот. | 1 399 000 | 99 929 | снят (цена объявления) 25.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Раздолье-3 СНТ | 16 сот. | 1 180 000 | 73 750 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Машиностроитель-10 СНТ | 13 сот. | 1 200 000 | 92 308 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Полупирогово д. | 12 сот. | 800 000 | 66 667 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Троице-Лобаново с. | 11,6 сот. | 1 850 000 | 159 483 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Троице-Лобаново с. | 13 сот. | 1 750 000 | 134 615 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 44,7 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 694 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, вода |
| цена выхода: источник | приличные 3 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 86 667 / 90 476 / 107 447 |
| цена объекта | 2 800 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 380 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 895 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 700 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 506 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 116 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 42 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 1 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 1 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 3 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 9.2 км | Голландская деревня КП да: «санузел» + «отделка» | 45 м² | 6 сот. | 3 900 000 | 86 667 | снято (цена объявления) 10.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.4 км | Заворово СНТ да: «ванная» + «ремонт» | 47 м² | 6 сот. | 5 050 000 | 107 447 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.6 км | Аллея Роз КП да: «санузел» + «ремонтом» | 42 м² | 6 сот. | 3 800 000 | 90 476 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 13.10.2026 | 2 800 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Домклик | 2 800 000 | в продаже | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
| Авито | 2 800 000 | пропало из выдачи | 09.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается дом с земельным участком, дом общей площадью 44.7 м2, участок 6 соток. В доме из сруба стоит чугунная печь конвекционного типа, оснащена системой длительного горения, высокий кпд. Вода - скважина. Электричество 15 кВт. Уютное тихое СНТ в умеренной отдалености от цивилизации, что делает проживание и отдых более комфортным, на территории СНТ есть новая спортивная площадка. Шикарная новая дорога до дома, перед въездом в деревню новая Пятерочка + пункты выдачи Озон, ЯМ, ВБ. Очень живописный и тихий район! Звоните!