Ярославское ш., 66 км от МКАД
Вельские Дали СНТ, Сергиево-Посадский гор. округ
Дом 71,5 м², участок 6 сот., брус, 1995 год.
Цена 2,9 млн ₽, снижали с 3,9 млн; первая цена 3,9 млн ₽ от 17.07.2026.
Рейтинг 66/100 · уверенность 61 %
Земля ≈40 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 243 тыс. → дом ≈2,66 млн ₽, 37 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 4 в 10 км, 112 тыс.–133 тыс. ₽/м², медиана 114 тыс.
Ремонт ≈1,23 млн, покупка после торга ≈2,46 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈7,63 млн / целевая ≈6,87 млн / пессимист. ≈6,1 млн → от пессимистичной прибыль ≈2,41 млн ₽, маржа 40 %, ROI 65 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: летний водопровод; в описании: колодец, септик (по описанию).
До ст. Желтиково ≈8,2 км по прямой; до МКАД 66 км, на машине ≈1 ч 09 мин без пробок.
Площадки: Домклик · объявление · страница объекта №11098
Рейтинг 66/100 · уверенность 61 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 3 (разброс ₽/м² 19 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 42.7 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 49 % | 8.9 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 52 % | 3.2 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 8 % | 1.2 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 40 417 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 243 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 657 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 37 161 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.6 км | Торбеевские Зори СНТ | 10 сот. | 950 000 | 95 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Торбеевские Зори СНТ | 13,7 сот. | 900 000 | 65 693 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Имбушка СНТ | 12 сот. | 400 000 | 33 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Имбушка СНТ | 8 сот. | 590 000 | 73 750 | снят (цена объявления) 16.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Царевское д. | 30 сот. | 2 300 000 | 76 667 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Тарбеево д. | 12 сот. | 500 000 | 41 667 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Тарбеево д. | 12 сот. | 350 000 | 29 167 | снят (цена объявления) 26.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Царевское д. | 15 сот. | 900 000 | 60 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Царевское д. | 10 сот. | 600 000 | 60 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Имбушка СНТ | 10 сот. | 400 000 | 40 000 | в продаже 27.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 71,5 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 230 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | септик, вода |
| цена выхода: источник | приличные 4 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 111 940 / 114 329 / 132 836 |
| цена объекта | 2 900 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 465 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 7 630 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 7 248 000 ₽ |
| продажа: целевая | 6 867 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 6 104 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 2 409 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 40 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 65 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 4 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 6.7 км | Рассвет СНТ да: «ванная» + «ремонтом» | 65 м² | 6 сот. | 2 300 000 | 35 385 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 11.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Ярыгино д. да: «санузел» + «под ключ» | 67 м² | 6 сот. | 8 900 000 | 132 836 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Ярыгино д. да: «санузел» + «под ключ» | 67 м² | 6 сот. | 7 500 000 | 111 940 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Ярыгино д. да: «ванные» + «теплым полом» | 65,6 м² | 6 сот. | 7 500 000 | 114 329 | снято (цена объявления) 07.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 17.07.2026 | 3 900 000 | история площадки |
| 23.07.2026 | 3 400 000 (−500 000) | история площадки |
| 12.08.2026 | 3 200 000 (−200 000) | история площадки |
| 28.08.2026 | 2 900 000 (−300 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Домклик | 2 900 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Арт. 138989031 Замечательный дом-дача из бруса (обшит деревом внутри и снаружи) на ухоженном участке 6 соток. 68 км от МКАД, 18 км от Хотьково. Живописное СНТ Вельские дали на высоком берегу реки Имбушка (есть пляж и песчаный заход для купания). Въезд в СНТ закрыт, охрана круглый год. Отопление дома печное и электричеством, автономный септик, водопровод летний и общий колодец в СНТ. В СНТ сложившийся неравнодушный коллектив , дружные соседи. Один взрослый собственник, наследство по закону, в собственности более 3-х лет. Кадастровый номер дома 50:05:0030129:192, участка 50:05:0030130:25. Показываем оперативно, звоните!