Ярославское ш., 83 км от МКАД
Полесье-1 СНТ, Сергиево-Посадский гор. округ
Дом 70 м², участок 5,2 сот., дерево, 2018 год.
Цена 1,8 млн ₽; цена не менялась с 17.05.2026.
Рейтинг 14/100 · уверенность 63 %
Земля ≈42 тыс. ₽/сот. × 5,2 сот. = 221 тыс. → дом ≈1,58 млн ₽, 23 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 16 тыс.–101 тыс. ₽/м², медиана 40 тыс.
Ремонт ≈1,3 млн, покупка после торга ≈1,53 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,53 млн / целевая ≈2,28 млн / пессимист. ≈2,03 млн → от пессимистичной прибыль −803 тыс. ₽, маржа −40 %, ROI −28 %.
Коммуникации: летний водопровод.
До ст. Бубяково ≈14,7 км по прямой; до МКАД 83 км, на машине ≈1 ч 20 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №11097
Рейтинг 14/100 · уверенность 63 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 10 (разброс ₽/м² 121 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 24 % | 4.4 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 2 % | 0.1 |
| участок | 5 | 11 % | 0.7 |
| ₽/м² дома | 12 | 50 % | 7.3 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 42 500 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 221 000 ₽ (5,2 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 579 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 22 557 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Полесье-1 СНТ | 5 сот. | 1 000 000 | 200 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Витязь СНТ | 10 сот. | 350 000 | 35 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Витязь СНТ | 10 сот. | 300 000 | 30 000 | снят (цена объявления) 22.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Витязь СНТ | 30 сот. | 1 950 000 | 65 000 | снят (цена объявления) 29.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Полесье-1 СНТ | 30 сот. | 2 350 000 | 78 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Еремино с. | 11,9 сот. | 1 150 000 | 96 639 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Еремино д. | 12,5 сот. | 2 500 000 | 200 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Еремино д. | 15 сот. | 1 450 000 | 96 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Звездочка СНТ | 9 сот. | 250 000 | 27 778 | снят (цена объявления) 15.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Еремино с. | 30 сот. | 2 150 000 | 71 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 70 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 300 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 15 625 / 39 568 / 101 032 |
| цена объекта | 1 800 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 530 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 534 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 407 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 281 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 027 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -803 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −40 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −28 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Полесье СНТ | 80 м² | 5 сот. | 1 250 000 | 15 625 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.5 км | Хомяково с. | 68 м² | 7 сот. | 5 500 000 | 80 882 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7 км | Пальчино д. | 70 м² | 6 сот. | 1 800 000 | 25 714 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.4 км | Соснинские дачи СНТ | 67,8 м² | 7 сот. | 6 850 000 | 101 032 | снято (цена объявления) 11.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.4 км | Напольское СНТ | 73 м² | 7 сот. | 3 650 000 | 50 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Еремино с. | 89 м² | 7,2 сот. | 2 150 000 | 24 157 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.3 км | Рассвет СНТ | 65 м² | 6 сот. | 2 300 000 | 35 385 | снято (цена объявления) 11.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Полесье СНТ | 50 м² | 5 сот. | 1 000 000 | 20 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.3 км | Рассвет СНТ | 64 м² | 7 сот. | 2 800 000 | 43 750 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9 км | Сахарово д. | 65,8 м² | 7,7 сот. | 5 500 000 | 83 587 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 17.05.2026 | 1 800 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 1 800 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается уютная дача в районе д Еремино СНТ Полесье - 1, Сергиево Посадского района - из бруса, построенная в 2018 году. Дом двухэтажный с косметическим ремонтом, внутри деревянные стены и полы, что создает теплую атмосферу. В доме три комнаты, кухня оборудована всем необходимым для приготовления пищи и терраса. На участке площадью 5 соток расположены два хозблока, мангальная зона. Электрическое отопление обеспечивает комфорт в любое время года.Водопровод летний с мая по ноябрь. Участок огорожен забором, обеспечивающим приватность и безопасность. До дачи ведет асфальтированная дорога, что делает транспортную доступность удобной. Въезд на территорию СНТ огорожен , есть детская площадка , работает продуктовая лавка , есть контейнеры для сбора мусора. Экологически чистое место, вокруг леса, есть озеро. . Возможна покупка в ипотеку. Земельный участок относится к категории СНТ.