Ярославское ш., 99 км от МКАД
Автомобилист-34 СНТ, Сергиево-Посадский гор. округ
Дом 55 м², участок 6 сот., дерево, 1999 год.
Цена 1,1 млн ₽; цена не менялась с 20.06.2026.
Рейтинг 11/100 · уверенность 69 %
Земля ≈34 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 205 тыс. → дом ≈895 тыс. ₽, 16 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 14 тыс.–72 тыс. ₽/м², медиана 36 тыс.
Ремонт ≈1,1 млн, покупка после торга ≈935 тыс. ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,31 млн / целевая ≈2,08 млн / пессимист. ≈1,85 млн → от пессимистичной прибыль −184 тыс. ₽, маржа −10 %, ROI −9 %.
Коммуникации: отопление — нет; в описании: колодец.
До ст. Никулки ≈22,2 км по прямой; до МКАД 99 км, на машине ≈1 ч 36 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №11095
Рейтинг 11/100 · уверенность 69 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 10 (разброс ₽/м² 55 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 1 % | 0.3 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 0 % | 0 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 68 % | 9.9 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 34 158 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 205 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 895 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 16 273 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Судниково д. | 20 сот. | 200 000 | 10 000 | снят (цена объявления) 28.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Кузьмино-1 СНТ | 5 сот. | 400 000 | 80 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Кузьмино д. | 10 сот. | 500 000 | 50 000 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Кузьмино д. | 19 сот. | 1 200 000 | 63 158 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Кузьмино д. | 17 сот. | 700 000 | 41 176 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Кузьмино д. | 19 сот. | 1 000 000 | 52 632 | снят (цена объявления) 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | Кузьмино д. | 18 сот. | 765 000 | 42 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | Кузьмино д. | 12 сот. | 500 000 | 41 667 | снят (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | Кузьмино д. | 11 сот. | 350 000 | 31 818 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.7 км | Иваньковское СНТ | 9,2 сот. | 150 000 | 16 304 | снят (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 55 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 100 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 14 286 / 36 364 / 72 474 |
| цена объекта | 1 100 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 935 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 314 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 198 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 083 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 851 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -184 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −10 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −9 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.8 км | Кузьмино-1 СНТ | 58 м² | 5 сот. | 1 700 000 | 29 310 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.8 км | Машутино д. | 63,3 м² | 6 сот. | 3 000 000 | 47 393 | снято (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.8 км | Калинка СНТ | 66 м² | 6 сот. | 2 300 000 | 34 848 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.8 км | Калинка СНТ | 66 м² | 6 сот. | 2 500 000 | 37 879 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.5 км | Михалево д. | 70 м² | 6 сот. | 2 900 000 | 41 429 | снято (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.6 км | Константиново с. | 61,6 м² | 5,5 сот. | 1 600 000 | 25 974 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.6 км | Константиново с. | 63 м² | 4 сот. | 998 000 | 15 841 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.7 км | Константиново с. | 63 м² | 4 сот. | 900 000 | 14 286 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7 км | Восход СНТ | 68,3 м² | 6 сот. | 4 950 000 | 72 474 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7 км | Кентавр СНТ | 70 м² | 6 сот. | 3 900 000 | 55 714 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 20.06.2026 | 1 100 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 1 100 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
участок 6 соток. Земля обработана. грядки, плодовые деревья, кусты, цветник. дом из бревна 6х4с террасой 6х4 (утепленная щитовая). Мансарда 2 спальни 17 м2 и 11 м2 с пластиковыми окнами. летняя кухня 3х5 (утепленная щитовая), пристроен летний душ и туалет. колодец с насосом и деревянным навесом. электроснабжение круглый год. для отопления используются обогреватели. Можно въехать сразу после оформления купли-продажи.