Ярославское ш., 59 км от МКАД
Ильинское-2 СНТ, Сергиево-Посадский гор. округ
Дом 77,5 м², участок 15 сот., 1998 год.
Цена 3,5 млн ₽; цена не менялась с 10.08.2026.
Рейтинг 36/100 · уверенность 63 %
Земля ≈93 тыс. ₽/сот. × 15 сот. = 1,4 млн → дом ≈2,1 млн ₽, 27 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 51 тыс.–107 тыс. ₽/м², медиана 68 тыс.
Ремонт ≈1,35 млн, покупка после торга ≈2,98 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈5,92 млн / целевая ≈5,32 млн / пессимист. ≈4,73 млн → от пессимистичной прибыль ≈407 тыс. ₽, маржа 9 %, ROI 9 %.
Коммуникации: в описании: баня, скважина.
До ст. Топорково ≈5,9 км по прямой; до МКАД 59 км, на машине ≈53 мин без пробок.
Площадки: Домклик · объявление · страница объекта №11084
Рейтинг 36/100 · уверенность 63 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, коммуникации); аналогов 9 (разброс ₽/м² 22 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 19 % | 8 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 59 % | 10.7 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 70 % | 4.3 |
| участок | 5 | 100 % | 6.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 37 % | 5.4 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 93 110 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 397 000 ₽ (15 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 103 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 27 135 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Ильинки д. | 19,8 сот. | 2 000 000 | 101 010 | снят (цена объявления) 15.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Ильинки д. | 10 сот. | 3 200 000 | 320 000 | снят (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Ильинки д. | 16 сот. | 4 137 390 | 258 587 | снят (цена объявления) 18.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Ильинки д. | 13,5 сот. | 2 850 000 | 211 111 | снят (цена объявления) 04.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Ильинки д. | 21 сот. | 1 900 000 | 90 476 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Ильинки д. | 6 сот. | 650 000 | 108 333 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Абрамово д. | 10 сот. | 2 500 000 | 250 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Абрамово д. | 22 сот. | 1 950 000 | 88 636 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Абрамово д. | 25 сот. | 1 600 000 | 64 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Дерюзино с. | 6 сот. | 1 200 000 | 200 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 77,5 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 350 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 50 980 / 68 125 / 107 143 |
| цена объекта | 3 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 975 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 5 915 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 5 619 000 ₽ |
| продажа: целевая | 5 324 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 4 732 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 407 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 9 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 9 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | Ильинки д. | 80 м² | 8 сот. | 5 450 000 | 68 125 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.1 км | Запрудный ЛПХ | 76,5 м² | 7,9 сот. | 3 900 000 | 50 980 | снято (цена объявления) 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.8 км | Птицеград пос. | 79 м² | 9 сот. | 6 500 000 | 82 278 | снято (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.2 км | Березняки д. | 76,7 м² | 12 сот. | 6 800 000 | 88 657 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.7 км | Яндова СНТ | 81,8 м² | 15,5 сот. | 5 300 000 | 64 792 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Журналист СНТ | 84,9 м² | 7,9 сот. | 5 650 000 | 66 549 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.5 км | Дружба-3 СНТ | 80 м² | 8 сот. | 6 000 000 | 75 000 | снято (цена объявления) 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.3 км | Луч-2 СНТ | 77 м² | 8 сот. | 3 000 000 | 38 961 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Ильинки д. | 70 м² | 10 сот. | 7 500 000 | 107 143 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Журналист СНТ | 84,9 м² | 8 сот. | 5 300 000 | 62 426 | снято (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 10.08.2026 | 3 500 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Домклик | 3 500 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Дача в СНТ " ИЛЬИНСКОЕ-2"! Участок 15 соток ! На участке расположен 2 эт. дом 77,5 кв.м. , построен из блоков , полностью утеплен и обшит сайдингом. Вода в дом заведена (скважина -глубина -33 м.) , электричество - 15 кв. В доме на первом этаже расположена веранда , холл -6,5 кв.м., кухня - 7 кв.м., две комнаты -(15 кв.+15кв.), на 2 этаже - холл, с/у, две комнаты по 15 кв.м.! На участке - навес для машины, гостевая комната , баня , туалет, теплица ! Посажены плодово- ягодные культуры , цветы! Дорога асфальтирована до самого участка! Один собственник ! Задолженностей и обременений нет!