Ярославское ш., 66 км от МКАД
Мир СНТ, Сергиево-Посадский гор. округ
Дом 120 м², участок 6 сот.
Цена 2,4 млн ₽, снижали с 2,5 млн; первая цена 2,5 млн ₽ от 03.08.2026.
🔴 Цена в разы ниже рынка, проверь объявление (примерно в 5 раз).
Рейтинг 77/100 · уверенность 54 %
Земля ≈151 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 906 тыс. → дом ≈1,49 млн ₽, 12 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 7 в 10 км, 33 тыс.–132 тыс. ₽/м², медиана 96 тыс.
Ремонт ≈2,4 млн, покупка после торга ≈2,04 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈10,99 млн / целевая ≈9,89 млн / пессимист. ≈8,79 млн → от пессимистичной прибыль ≈4,35 млн ₽, маржа 50 %, ROI 98 %.
⚠ Сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Бубяково ≈0,9 км по прямой; до МКАД 66 км, на машине ≈1 ч 06 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №11066
Рейтинг 77/100 · уверенность 54 %
Уверенность: поля 5 из 8 (нет: материал, год, коммуникации); аналогов 7 (разброс ₽/м² 36 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 45.5 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 49 % | 9.5 |
| торг | 5 | 27 % | 1.7 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.5 |
| участок | 5 | 18 % | 1.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 79 % | 12.3 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 150 962 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 906 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 494 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 12 450 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Мир СНТ | 12 сот. | 3 950 000 | 329 167 | снят (цена объявления) 29.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Мечта СНТ | 7,9 сот. | 730 000 | 92 405 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Бубяково ТСН | 10,2 сот. | 1 800 000 | 176 471 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Бубяково ТСН | 10,2 сот. | 2 500 000 | 245 098 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Бубяково ТСН | 7,8 сот. | 1 200 000 | 153 846 | снят (цена объявления) 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Бубяково ТСН | 8 сот. | 1 000 000 | 125 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Бубяково ТСН | 8 сот. | 1 700 000 | 212 500 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Бубяково д. | 4 сот. | 600 000 | 150 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Бубяково д. | 8,4 сот. | 1 850 000 | 220 238 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Бубяково ТСН | 8 сот. | 1 600 000 | 200 000 | снят (цена объявления) 14.07.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 120 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 2 400 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | приличные 7 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 32 787 / 95 652 / 131 667 |
| цена объекта | 2 400 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 040 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 10 990 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 10 440 000 ₽ |
| продажа: целевая | 9 891 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 8 792 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 4 352 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 50 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 98 % |
| пояснение расчета | сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 7 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.2 км | Строитель-2 СНТ да: «ванная» + «заезжай и живи» | 120 м² | 6 сот. | 15 800 000 | 131 667 | снято (цена объявления) 24.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Атмосфера СНТ да: «ванная» + «мебель» | 110 м² | 5,8 сот. | 5 090 000 | 46 273 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.9 км | да: «санузла» + «евроремонт» | 115 м² | 5,9 сот. | 11 000 000 | 95 652 | в продаже 24.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.3 км | Рассвет СНТ да: «санузел» + «меблирован» | 122 м² | 5,9 сот. | 4 000 000 | 32 787 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.4 км | Афанасовский пос. да: «санузел» + «ремонтом» | 115,6 м² | 6 сот. | 9 000 000 | 77 855 | снято (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.3 км | Мишутино с. да: «ванные» + «под ключ» | 110 м² | 6 сот. | 10 800 000 | 98 182 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.7 км | Красная Сторожка ТСН да: «ванные» + «под ключ» | 110 м² | 6 сот. | 10 800 000 | 98 182 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 03.08.2026 | 2 500 000 | история площадки |
| 21.09.2026 | 2 400 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 2 400 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Предлагаем в продажу Дачу в СНТ "Мир", всего в 5 км от города Сергиев Посад. Легко можно добраться общественным транспортом и на автомобиле. **Описание объекта:** Дачный Дом общей площадью 120 кв. м. в два этажа. Первый этаж построен из кирпича, второй этаж из бруса на ленточным фундаменте. Внутреннее пространство включает 3 просторные комнаты и кухню. Пластиковые стеклопакеты. В доме разведено отопление от дровяного и твердотопливного котлов. Снаружи обшит сайдингом, крыша утеплена и покрыта ондулином.