Ярославское ш., 89 км от МКАД
Надежда СНТ, Сергиево-Посадский гор. округ
Дом 30 м², участок 6,5 сот.
Цена 850 тыс. ₽; цена не менялась с 01.09.2026.
Рейтинг 32/100 · уверенность 51 %
Земля ≈44 тыс. ₽/сот. × 6,5 сот. = 289 тыс. → дом ≈561 тыс. ₽, 19 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 18 тыс.–105 тыс. ₽/м², медиана 68 тыс.
Ремонт ≈600 тыс., покупка после торга ≈722 тыс. ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,1 млн / целевая ≈1,89 млн / пессимист. ≈1,68 млн → от пессимистичной прибыль ≈356 тыс. ₽, маржа 21 %, ROI 27 %.
Коммуникации: в описании: колодец.
До ст. пл. 83 км ≈17,7 км по прямой; до МКАД 89 км, на машине ≈1 ч 28 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №11056
Рейтинг 32/100 · уверенность 51 %
Уверенность: поля 5 из 8 (нет: материал, год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 71 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 54 % | 27 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 16 % | 3.4 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 0 % | 0 |
| участок | 5 | 23 % | 1.6 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 44 479 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 289 000 ₽ (6,5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 561 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 18 700 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Надежда СНТ | 10 сот. | 640 000 | 64 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Спорт СНТ | 8 сот. | 350 000 | 43 750 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Малые Дубравы д. | 4 сот. | 600 000 | 150 000 | снят (цена объявления) 13.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Климово д. | 9 сот. | 900 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Трехселище д. | 10 сот. | 650 000 | 65 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Большие Дубравы д. | 15 сот. | 600 000 | 40 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Дубравы-1 СНТ | 6 сот. | 700 000 | 116 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Большие Дубравы д. | 6,5 сот. | 1 000 000 | 153 846 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Трехселище д. | 25 сот. | 1 000 000 | 40 000 | снят (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Трехселище д. | 15 сот. | 700 000 | 46 667 | снят (цена объявления) 05.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 30 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 600 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 18 333 / 67 604 / 105 000 |
| цена объекта | 850 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 722 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 099 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 994 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 889 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 679 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 356 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 21 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 27 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.5 км | Афанасово д. | 30 м² | 5 сот. | 2 700 000 | 90 000 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.5 км | Виктория СНТ | 30 м² | 6,5 сот. | 1 700 000 | 56 667 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.1 км | Заполье СНТ | 30 м² | 6,2 сот. | 1 900 000 | 63 333 | снято (цена объявления) 11.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10 км | Алексеевское лесн-во пос. | 30,5 м² | 6 сот. | 2 500 000 | 81 967 | снято (цена объявления) 01.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 11.7 км | Химик-13 СНТ | 30 м² | 4 сот. | 1 000 000 | 33 333 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 12.2 км | Парфеново СНТ | 30 м² | 6 сот. | 1 000 000 | 33 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 13.2 км | Игнатьево-2 СНТ | 30 м² | 4,2 сот. | 550 000 | 18 333 | снято (цена объявления) 26.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 13.3 км | Игнатьево-5 СНТ | 30 м² | 7,4 сот. | 3 150 000 | 105 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 13.3 км | Игнатьево-5 СНТ | 30 м² | 8 сот. | 2 950 000 | 98 333 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 11.2 км | Кентавр СНТ | 32 м² | 6 сот. | 2 300 000 | 71 875 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 01.09.2026 | 850 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 850 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Вашему вниманию предлагается дача в живописном месте. С двуx cтopoн учаcткa pacпoложены cocедcкие. Тыловaя чаcть учаcтка пpилeгаeт непoсpeдствeннo к лecу. Вокруг тишинa, лeс, грибы, ягоды. Въезд в СНТ осуществляется через автоматические ворота. Вода на участке - из колодца - техническая, заведена в дом, для питья вода закупается. Электричество 3 фазы, прямой договор с Россети. Также на участке имеется теплица. Дом можно реконструировать или потом использовать как хозблок. Автобусы и маршрутные такси ходят регулярно.. Рядом пансионат Буран от РЖД. Также протекает река Дубна и Ваулинская плотина, где распложена зона отдыха. Номер в базе: J1388