Ярославское ш., 67 км от МКАД
Строитель СНТ, Сергиево-Посадский гор. округ
Дом 80 м², участок 7 сот., кирпич.
Цена 2,4 млн ₽, снижали с 2,6 млн; первая цена 2,6 млн ₽ от 03.08.2026.
Рейтинг 28/100 · уверенность 55 %
Земля ≈105 тыс. ₽/сот. × 7 сот. = 734 тыс. → дом ≈1,67 млн ₽, 21 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 3 в 10 км, 43 тыс.–224 тыс. ₽/м², медиана 43 тыс.
Ремонт ≈1,6 млн, покупка после торга ≈2,04 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,6 млн / целевая ≈3,24 млн / пессимист. ≈2,88 млн → от пессимистичной прибыль −764 тыс. ₽, маржа −27 %, ROI −21 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: отопление — нет.
До ст. Бубяково ≈1,6 км по прямой; до МКАД 67 км, на машине ≈1 ч 06 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №11055
Рейтинг 28/100 · уверенность 55 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 3 (разброс ₽/м² 401 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 47 % | 8.6 |
| торг | 5 | 51 % | 3.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 27 % | 1.7 |
| ₽/м² дома | 12 | 55 % | 8 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 104 844 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 734 000 ₽ (7 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 666 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 20 825 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.8 км | Энтузиаст СНТ | 6 сот. | 1 050 000 | 175 000 | снят (цена объявления) 31.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Воронцово д. | 16 сот. | 1 650 000 | 103 125 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Воронцово д. | 9,5 сот. | 1 600 000 | 168 421 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Воронцово д. | 10 сот. | 1 700 000 | 170 000 | снят (цена объявления) 23.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Голубые Дали СНТ | 10 сот. | 1 100 000 | 110 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Нива-2 СНТ | 4 сот. | 450 000 | 112 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Юность-3 СНТ | 4 сот. | 400 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Нива-2 СНТ | 8 сот. | 700 000 | 87 500 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Раздольное СНТ | 9 сот. | 1 500 000 | 166 667 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Раздольное СНТ | 10 сот. | 2 100 000 | 210 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 80 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 600 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | приличные 3 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 43 452 / 43 452 / 223 881 |
| цена объекта | 2 400 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 040 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 595 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 415 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 236 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 876 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -764 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −27 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −21 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 3 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 6.1 км | да: «ванная» + «мебелью» | 80,4 м² | 6,9 сот. | 18 000 000 | 223 881 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3 км | Орбита-1 СНТ да: «ванные» + «мебель» | 84 м² | 7,4 сот. | 3 650 000 | 43 452 | снято (цена объявления) 12.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.2 км | Благовещенье с. да: «ванные» + «мебель» | 84 м² | 7,4 сот. | 3 650 000 | 43 452 | снято (цена объявления) 20.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 03.08.2026 | 2 600 000 | история площадки |
| 01.09.2026 | 2 400 000 (−200 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 2 400 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Дача в черте города Сергиева Посада ( мкр Афанасовский ) Остановка автобусов и маршруток , магазин 5 ка в 5 минутах ходьбы . От ж.д. и авто вокзала 10 минут на маршрутке ( ходят каждые 15 минут ) Летом стоит бочка с вкусным Сергиево Посадским квасом вразлив . Дом 6.5 на 7 м в 1.5 кирпича . Коробка , крыша и фундамент в отличном состоянии . Кроме того есть капитальный , сухой погреб со стелажами для хранения . В доме на 1 этаже 2 комнаты и кухня . Печки нет . 2 й этаж под отделку . Полы хорошие во всем доме ( не трясутся ) Запаха тоже в доме нет , всё хорошо вообщем . Участок по факту 7 соток , по документам 6.3 . Есть гараж , душ с дровяным котлом и туалет . Участок прямоугольный , ровный . Растут крыжёвник , малина , смородина , слива , цветы... В конце участка свой собственный выход в мини-лесок . Ипотеки , рассрочки платежа , использования маткапитала нет ! Прописки нет , но можем помочь переоформить , чтоб возможна была . Звоните пожалуйста с 11 до 20.00 . Просмотр в любое время по договорённости . Агентство .