Ярославское ш., 75 км от МКАД
Яковлево д., Сергиево-Посадский гор. округ
Дом 65,2 м², участок 8 сот., дерево, 2018 год.
Цена 2,3 млн ₽; цена не менялась с 15.09.2026.
Рейтинг 28/100 · уверенность 72 %
Земля ≈71 тыс. ₽/сот. × 8 сот. = 571 тыс. → дом ≈1,73 млн ₽, 27 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 29 тыс.–84 тыс. ₽/м², медиана 61 тыс.
Ремонт ≈1,3 млн, покупка после торга ≈1,96 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,43 млн / целевая ≈3,98 млн / пессимист. ≈3,54 млн → от пессимистичной прибыль ≈283 тыс. ₽, маржа 8 %, ROI 9 %.
Коммуникации: вода — нет; нет септика (канализации нет); газ — нет; отопление — есть; свет — есть.
До ст. Шубино ≈5,9 км по прямой; до МКАД 75 км, на машине ≈1 ч 09 мин без пробок.
Площадки: Яндекс · объявление · страница объекта №11047
Рейтинг 28/100 · уверенность 72 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 10 (разброс ₽/м² 29 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 17 % | 7.4 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 36 % | 6.5 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 70 % | 4.3 |
| участок | 5 | 36 % | 2.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 39 % | 5.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 71 428 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 571 000 ₽ (8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 729 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 26 518 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Яковлево д. | 9 сот. | 1 199 000 | 133 222 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Яковлево д. | 12 сот. | 550 000 | 45 833 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Яковлево д. | 10 сот. | 800 000 | 80 000 | снят (цена объявления) 26.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Яковлево д. | 6,5 сот. | 950 000 | 146 154 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Яковлево д. | 30 сот. | 1 700 000 | 56 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Яковлево ДНП | 8,1 сот. | 800 000 | 98 765 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Лесная опушка ДНП | 7 сот. | 480 000 | 68 571 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Лесная опушка ДНП | 10 сот. | 1 760 000 | 176 000 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Лесная опушка ДНП | 8,6 сот. | 2 000 000 | 232 558 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Яковлево ДНП | 7,7 сот. | 800 000 | 103 896 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 65,2 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 304 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 28 571 / 60 880 / 84 366 |
| цена объекта | 2 300 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 955 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 427 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 206 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 984 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 542 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 283 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 8 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 9 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.9 км | Лесная опушка ДНП | 70 м² | 8 сот. | 4 500 000 | 64 286 | снято (цена объявления) 04.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Никульское ТСН | 70 м² | 6 сот. | 2 000 000 | 28 571 | снято (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Свиблово СНТ | 71 м² | 8,1 сот. | 5 990 000 | 84 366 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Яковлево д. | 75 м² | 8,7 сот. | 4 950 000 | 66 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Яковлево ДНП | 75 м² | 8,7 сот. | 4 950 000 | 66 000 | в продаже 09.11.2026 | сохраненная копия |
| 3.4 км | ДЗУ Родник ТСН | 72 м² | 7,9 сот. | 4 500 000 | 62 500 | снято (цена объявления) 15.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.4 км | Дубининское д. | 72 м² | 7,8 сот. | 4 200 000 | 58 333 | снято (цена объявления) 17.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Удачное ДНТ | 54 м² | 11,4 сот. | 3 200 000 | 59 259 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.1 км | Простор СНТ | 65 м² | 10,6 сот. | 2 900 000 | 44 615 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Зеленая Горка СНТ | 80 м² | 8 сот. | 4 700 000 | 58 750 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 15.09.2026 | 2 300 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Яндекс | 2 300 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Арт. 137118164 Уважаемые покупатели! Продаётся уютный двухэтажный дом общей площадью 65 кв.м, расположенный на участке размером 8 соток по адресу: Московская область, Сергиево-Посадский район, вблизи деревни Яковлево, СНТ "Зелёная горка". О Доме: Торг.