Ярославское ш., 66 км от МКАД
Зеленый СНТ, Сергиево-Посадский гор. округ
Дача 54 м², участок 6 сот., сэндвич-панели.
Цена 2,3 млн ₽, снижали с 2,5 млн; первая цена 2,5 млн ₽ от 18.03.2024.
Рейтинг 25/100 · уверенность 67 %
Земля ≈148 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 891 тыс. → дом ≈1,41 млн ₽, 26 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 25 тыс.–70 тыс. ₽/м², медиана 40 тыс.
Ремонт ≈880 тыс., покупка после торга ≈1,96 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,03 млн / целевая ≈1,83 млн / пессимист. ≈1,62 млн → от пессимистичной прибыль −1,21 млн ₽, маржа −75 %, ROI −43 %.
Коммуникации: канализация — есть; свет — есть; в описании: скважина.
До ст. Бужаниново ≈4,8 км по прямой; до МКАД 66 км, на машине ≈1 ч 11 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №11035
Рейтинг 25/100 · уверенность 67 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 38 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 49 % | 8.9 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 78 % | 4.8 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 40 % | 5.8 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 75 % | 4.6 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 148 437 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 891 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 409 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 26 093 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | Мирный пос. | 5 сот. | 1 450 000 | 290 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Зеленый СНТ | 40 сот. | 5 700 000 | 142 500 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | 40 сот. | 9 500 000 | 237 500 | снят (цена объявления) 10.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.7 км | 15 сот. | 6 480 000 | 432 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.8 км | 6,5 сот. | 1 800 000 | 276 923 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.9 км | 15 сот. | 1 480 000 | 98 667 | снят (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.9 км | 15,5 сот. | 3 500 000 | 225 806 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.9 км | 12 сот. | 1 750 000 | 145 833 | снят (цена объявления) 01.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1 км | 15 сот. | 2 400 000 | 160 000 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1 км | 8 сот. | 1 250 000 | 156 250 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 54 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 880 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | септик, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 24 615 / 40 250 / 70 000 |
| цена объекта | 2 300 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 955 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 031 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 929 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 828 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 625 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 210 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −75 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −43 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 6.7 км | Веригино СНТ | 60 м² | 7,8 сот. | 3 649 000 | 60 817 | снято (цена объявления) 30.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 11.1 км | Малахит СНТ | 50 м² | 6,6 сот. | 2 150 000 | 43 000 | снято (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 11.3 км | Малахит СНТ | 50 м² | 7 сот. | 1 900 000 | 38 000 | снято (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 15.6 км | Связист СНТ | 55 м² | 6 сот. | 1 400 000 | 25 455 | снято (цена объявления) 11.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 12.5 км | Торгоша СНТ | 60 м² | 8,2 сот. | 2 550 000 | 42 500 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 16.1 км | Ильинское с. | 50 м² | 6,1 сот. | 1 650 000 | 33 000 | снято (цена объявления) 15.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 11.2 км | Метролог СНТ | 42 м² | 6 сот. | 1 500 000 | 35 714 | в продаже 21.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 11.2 км | Топорково СНТ | 40 м² | 6 сот. | 2 800 000 | 70 000 | снято (цена объявления) 04.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 11.1 км | Рассвет СНТ | 39 м² | 6,9 сот. | 2 100 000 | 53 846 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 18.4 км | Урожай СНТ | 65 м² | 6 сот. | 1 600 000 | 24 615 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 18.03.2024 | 2 500 000 | история площадки |
| 14.04.2024 | 2 400 000 (−100 000) | история площадки |
| 07.05.2024 | 2 350 000 (−50 000) | история площадки |
| 28.05.2024 | 2 300 000 (−50 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 300 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
В продаже дача, расположенная в Снт Зеленый. Дом щитовой, обшит вагонкой, стоит на столбчатом фундаменте. Дом 2х этажный, площадью 54 кв. М., 1 этаж: кухня, санузел, комната. 2 этаж: комната с балконом. На участке своя скважина глубиной 38м., установлен новый насос. Участок правильной формы, площадью 6 соток. Снт граничит с лесным массивом и р. Рассоловка, очень тихое и живописное место. Остановка общественного транспорта в шаговой доступности. До г. Сергиев Посад 12 км.