Ярославское ш., 49 км от МКАД
Сергиев Посад г., Сергиево-Посадский гор. округ
Дом 67,2 м², участок 5,2 сот., бревно.
Цена 3,5 млн ₽, снижали с 3,6 млн; первая цена 3,6 млн ₽ от 28.08.2026.
Рейтинг 27/100 · уверенность 49 %
Земля рядом ≈402 тыс. ₽/сот. (нижний квартиль 10 участков · продаётся доля/часть — цену дома не считаем).
Выход: приличные 4 в 10 км, 66 тыс.–161 тыс. ₽/м², медиана 127 тыс.
Ремонт ≈1,34 млн ₽; продаётся доля или часть дома (в описании: «Продам часть дома») — экономику по целым домам не считаем; в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Сергиев Посад ≈1,9 км по прямой; до МКАД 49 км, на машине ≈52 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №11032
Рейтинг 27/100 · уверенность 49 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 4 (разброс ₽/м² 52 %); данные есть по 53 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 73 % | 16.8 |
| торг | 5 | 19 % | 1.4 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 7.7 |
| участок | 5 | 11 % | 0.8 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 401 875 ₽ (нижний квартиль 10 участков · продаётся доля/часть — цену дома не считаем) |
| стоимость земли объекта | — |
| цена дома (цена − земля) | — |
| ₽/м² дома | — |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | 6 сот. | 3 400 000 | 566 667 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.3 км | 27 сот. | 9 500 000 | 351 852 | снят (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.5 км | 6 сот. | 8 500 000 | 1 416 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.5 км | 24 сот. | 15 000 000 | 625 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.5 км | 10 сот. | 3 600 000 | 360 000 | снят (цена объявления) 07.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.6 км | 12 сот. | 8 900 000 | 741 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.6 км | 24 сот. | 10 500 000 | 437 500 | снят (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.7 км | 5 сот. | 3 800 000 | 760 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.8 км | 6,5 сот. | 4 990 000 | 767 692 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.8 км | 10 сот. | 3 900 000 | 390 000 | снят (цена объявления) 22.08.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 67,2 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 344 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | приличные 4 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 65 574 / 126 626 / 160 714 |
| цена объекта | 3 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 975 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | — |
| продажа: консервативная | — |
| продажа: целевая | — |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | — |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | — |
| маржа (от пессимистичной продажи) | — |
| ROI (от пессимистичной продажи) | — |
| пояснение расчета | продаётся доля или часть дома (в описании: «Продам часть дома») — экономику по целым домам не считаем; в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
| экономика не посчитана | продаётся доля или часть дома (в описании: «Продам часть дома») — экономику по целым домам не считаем |
Аналоги
приличные 4 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | да: «с/у» + «ремонт» | 67 м² | 5 сот. | 6 200 000 | 92 537 | снято (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.8 км | Колос СНТ да: «ванная» + «меблированным» | 73,2 м² | 5,2 сот. | 4 800 000 | 65 574 | снято (цена объявления) 11.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5 км | Воронцово д. да: «ванные» + «ремонтом» | 61,6 м² | 5,5 сот. | 9 900 000 | 160 714 | снято (цена объявления) 03.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5 км | Воронцово д. да: «санузел» + «под ключ» | 61,6 м² | 5 сот. | 9 900 000 | 160 714 | снято (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 28.08.2026 | 3 600 000 | история площадки |
| 04.09.2026 | 3 500 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 500 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продам часть дома в центре города. Лавра 400 м, инфраструктура в пешей доступности. Отличный вариант для круглогодичного проживания или использовать как дачу. Дом требует ремонта, крыша не течет. Все коммуникации заведены кроме канализации она по границе участка. Документы готовы к сделке. 50:05:0070308:242 Дополнительная информация и подробности по телефону или при встрече.