Ярославское ш., 42 км от МКАД
Золотилово д., Сергиево-Посадский гор. округ
Дом 30 м², участок 9 сот., брус.
Цена 2,1 млн ₽; цена не менялась с 29.08.2026.
Рейтинг 29/100 · уверенность 55 %
Земля ≈205 тыс. ₽/сот. × 9 сот. = 1,85 млн → дом ≈251 тыс. ₽, 8 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км, 58 тыс.–117 тыс. ₽/м², медиана 75 тыс.
Ремонт ≈500 тыс., покупка после торга ≈1,78 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,39 млн / целевая ≈2,15 млн / пессимист. ≈1,91 млн → от пессимистичной прибыль −375 тыс. ₽, маржа −20 %, ROI −16 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: летний водопровод; газ — нет; в описании: колодец.
До ст. Желтиково ≈3,1 км по прямой; до МКАД 42 км, на машине ≈50 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №11031
Рейтинг 29/100 · уверенность 55 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 4 (разброс ₽/м² 31 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 83 % | 17.8 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 92 % | 6.5 |
| участок | 5 | 45 % | 3.2 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.8 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 205 492 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 849 000 ₽ (9 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 251 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 8 367 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.8 км | Золотилово-2 ДНТ | 13,8 сот. | 6 200 000 | 449 275 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Восход СНТ | 6,3 сот. | 1 500 000 | 238 095 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Золотилово-2 ДНТ | 8,2 сот. | 3 660 000 | 446 341 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Шапилово д. | 9,5 сот. | 2 950 000 | 310 526 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Шапилово д. | 10 сот. | 2 000 000 | 200 000 | снят (цена объявления) 20.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Шапилово д. | 11 сот. | 2 250 000 | 204 545 | снят (цена объявления) 29.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Гаврилково д. | 12 сот. | 2 500 000 | 208 333 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Васильки ДНТ | 11,9 сот. | 1 500 000 | 126 050 | снят (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Гаврилково д. | 15 сот. | 5 081 000 | 338 733 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | 9 сот. | 4 850 000 | 538 889 | снят (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 30 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 500 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 58 333 / 75 000 / 116 822 |
| цена объекта | 2 100 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 785 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 388 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 269 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 149 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 910 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -375 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −20 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −16 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Золотилово д. | 36 м² | 8,2 сот. | 2 100 000 | 58 333 | снято (цена объявления) 01.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.2 км | Салют СТ | 30 м² | 8 сот. | 2 700 000 | 90 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.4 км | Автомобилист-3 ТСН | 30 м² | 6 сот. | 1 800 000 | 60 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.7 км | Луч СНТ | 21,4 м² | 6,7 сот. | 2 500 000 | 116 822 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 29.08.2026 | 2 100 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 100 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
59 км oт Mkaд по Яpocлавскому шоcсe, Сергиeвo-Поcадcкий p-н, Снt "Дружба". Распoложeниe pядом c г. Xoтьковo. В 10 минутаx магазины, aптeкa, школa, пoликлиникa, цepковь, автoбуcная оcтaновка. Учacток отмежeван, пpaвильной прямоугольнoй фoрмы, огорoжен зaбoром. На участке ирга, яблони. На участке старый щитовой дом с верандой на 8 сотках, дом под снос. Коммуникации электричество (15 квт), газа нет, вода летняя, поливная, колодец через участок. Асфальтированный подъезд до границы Снт, в Снт дорога с твердым покрытием. Прекрасное тихое спокойное место вблизи с музеем-усадьбой "Абрамцево". 1 взрослый собственник, собственность более 10лет, дом скорее всего под снос.