Ярославское ш., 77 км от МКАД
Катунино д., Сергиево-Посадский гор. округ
Дача 12 м², участок 6 сот., брус.
Цена 810 тыс. ₽, снижали с 1 млн; первая цена 1 млн ₽ от 03.08.2026.
Рейтинг 36/100 · уверенность 35 %
Земля ≈60 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 360 тыс. → дом ≈450 тыс. ₽, 38 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 2 домов в 20 км, 50 тыс.–51 тыс. ₽/м², медиана 50 тыс.
Ремонт ≈240 тыс. ₽; дом 12 м² меньше 40 м² — цена в основном за землю, экономику по ₽/м² дома не считаем; в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: не указаны.
До ст. пл. 83 км ≈22,3 км по прямой; до МКАД 77 км, на машине ≈1 ч 29 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №11030
Рейтинг 36/100 · уверенность 35 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 2 (разброс ₽/м² 1 %); данные есть по 25 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | нет данных — не считается | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 33 % | 16.4 |
| торг | 5 | 100 % | 16.7 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 0 % | 0 |
| участок | 5 | 18 % | 3 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 59 983 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 360 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 450 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 37 500 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Катунино д. | 10 сот. | 690 000 | 69 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Катунино д. | 5,5 сот. | 350 000 | 63 636 | снят (цена объявления) 30.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Селково д. | 21 сот. | 1 150 000 | 54 762 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Селково д. | 4 сот. | 280 000 | 70 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Селково д. | 17 сот. | 999 000 | 58 765 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Селково д. | 4 сот. | 750 000 | 187 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Селково д. | 15 сот. | 630 000 | 42 000 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Селково д. | 30 сот. | 2 690 000 | 89 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Селково д. | 14 сот. | 1 000 000 | 71 429 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Селково д. | 17 сот. | 2 500 000 | 147 059 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 12 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 240 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 2 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 50 000 / 50 334 / 50 667 |
| цена объекта | 810 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 688 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | — |
| продажа: консервативная | — |
| продажа: целевая | — |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | — |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | — |
| маржа (от пессимистичной продажи) | — |
| ROI (от пессимистичной продажи) | — |
| пояснение расчета | дом 12 м² меньше 40 м² — цена в основном за землю, экономику по ₽/м² дома не считаем; в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
| экономика не посчитана | дом 12 м² меньше 40 м² — цена в основном за землю, экономику по ₽/м² дома не считаем |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 2 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 10.2 км | Первомайский СНТ | 15 м² | 5,3 сот. | 760 000 | 50 667 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 16 км | Химик-13 СНТ | 15 м² | 4 сот. | 750 000 | 50 000 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 03.08.2026 | 1 000 000 | история площадки |
| 28.08.2026 | 990 000 (−10 000) | история площадки |
| 04.09.2026 | 940 000 (−50 000) | история площадки |
| 21.09.2026 | 900 000 (−40 000) | история площадки |
| 25.09.2026 | 810 000 (−90 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 810 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Предлагается к продаже уютная дача площадью 12 кв. М с ухоженым участком 6 соток. Внутри выполнен косметический ремонт, стены отделаны эмитацией бруса, создавая теплую атмосферу. Бытовка с утеплением 50 мм, уличный торфяной туалет, мангал. На участке растут плодовые деревья, есть возможность обустроить зону отдыха или сада. Территория огорожена забором, обеспечивающим приватность. Рядом находится магазины, аптека, школа, детский сад. Хорошие соседи которые всегда прийдут на помощь. Этот участок станет отличным местом для тех, кто ищет спокойствие и уединение вдали от городской суеты. Продажа от собственника.