Ярославское ш., 33 км от МКАД
Яхрома СНТ, Пушкинский гор. округ
Дача 55 м², участок 7 сот., брус.
Цена 2,4 млн ₽, снижали с 2,6 млн; первая цена 2,6 млн ₽ от 23.09.2025.
Рейтинг 31/100 · уверенность 58 %
Земля ≈98 тыс. ₽/сот. × 7 сот. = 684 тыс. → дом ≈1,72 млн ₽, 31 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км, 49 тыс.–62 тыс. ₽/м², медиана 58 тыс.
Ремонт ≈1 млн, покупка после торга ≈2,04 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,34 млн / целевая ≈3,01 млн / пессимист. ≈2,67 млн → от пессимистичной прибыль −365 тыс. ₽, маржа −14 %, ROI −12 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: летний водопровод.
До ст. Костино ≈7,9 км по прямой; до МКАД 33 км, на машине ≈55 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №11028
Рейтинг 31/100 · уверенность 58 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 3 (разброс ₽/м² 10 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 96 % | 17.5 |
| торг | 5 | 51 % | 3.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 55 % | 3.3 |
| участок | 5 | 27 % | 1.7 |
| ₽/м² дома | 12 | 25 % | 3.7 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 97 750 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 684 000 ₽ (7 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 716 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 31 200 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Яхрома СНТ | 12 сот. | 1 680 000 | 140 000 | снят (цена объявления) 18.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Нива-1 СТ | 5,5 сот. | 850 000 | 154 545 | снят (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Учитель СНТ | 45 сот. | 4 395 750 | 97 683 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Учитель СНТ | 9 сот. | 1 260 000 | 140 000 | снят (цена объявления) 18.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Учитель СНТ | 6 сот. | 1 500 000 | 250 000 | снят (цена объявления) 17.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Яхрома-1 СТ | 25 сот. | 2 443 750 | 97 750 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Яхрома-1 СТ | 28 сот. | 2 737 000 | 97 750 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Яхрома-1 СТ | 37 сот. | 3 616 750 | 97 750 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Яхрома-1 СТ | 12,3 сот. | 1 722 000 | 140 000 | снят (цена объявления) 18.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Факел-3 СНТ | 23 сот. | 2 248 250 | 97 750 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 55 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 000 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 49 275 / 57 725 / 61 969 |
| цена объекта | 2 400 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 040 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 344 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 177 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 010 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 675 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -365 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −14 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −12 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 11.1 км | Абрамцево с. | 58,9 м² | 7,2 сот. | 3 400 000 | 57 725 | снято (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 11.1 км | Абрамцево с. | 58,9 м² | 7,2 сот. | 3 650 000 | 61 969 | снято (цена объявления) 10.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 11.1 км | Абрамцево с. | 69 м² | 7 сот. | 3 400 000 | 49 275 | снято (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 23.09.2025 | 2 600 000 | история площадки |
| 04.05.2026 | 2 550 000 (−50 000) | история площадки |
| 25.07.2026 | 2 490 000 (−60 000) | история площадки |
| 26.08.2026 | 2 400 000 (−90 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 400 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|---|---|
| 09.11.2026 19:21 | снова в продаже | — → 2 400 000 |
Описание
Уютный бревенчатый дом на участке почти 7 соток (684 кв. М.) отличная возможность для садоводства и загородного отдыха. Дом рубленый, 5х5 метров, с ленточным фундаментом и сухим подполом. На первом этаже просторная терраса, на втором светлая комната. Дополнительные постройки: летняя кухня 3х4 м и хозблок 2х3 м. Коммуникации: электричество 5 квт и летний водопровод от Снт. Участок с пятью взрослыми яблонями, грушей и кустарниками. Круглогодичный подъезд по асфальтированным дорогам. Рядом красивый лес с грибами и ягодами, на территории Снт пруд с рыбой и утками, можно половит рыбку и насладится окружающей природой. Недалеко от Снт можно посетить питомник растений Flоrа Раrk, Конные спортивные клубы "Куранты" и "Зквиторус". В 15-ти минутах езды находится русская дворянская усадьба Xix века Мураново (родовая усадьба Ф. И. Тютчева). Растояние до Мкад 48 по Ярoслaвскoму шоссе, рядом с д. Гeраcимиxa, cнт "Яxрома". Если Вы устали от городской суеты и шума, это место для Вас! (лот:271993).