Ярославское ш., 35 км от МКАД
Голыгино д., Сергиево-Посадский гор. округ
Дом 31 м², участок 20 сот., бревно.
Цена 3,09 млн ₽, снижали с 4,05 млн; первая цена 4,05 млн ₽ от 22.09.2025.
Рейтинг 64/100 · уверенность 54 %
Земля рядом ≈190 тыс. ₽/сот. (нижний квартиль 10 участков · земля рядом дороже объекта в 1,2 раза — участки не того класса или ошибка в сотках, цену дома не считаем).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км, 116 тыс.–118 тыс. ₽/м², медиана 118 тыс.
Ремонт ≈520 тыс., покупка после торга ≈2,63 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,7 млн / целевая ≈4,23 млн / пессимист. ≈3,76 млн → от пессимистичной прибыль ≈615 тыс. ₽, маржа 16 %, ROI 19 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: скважина; свет — есть; в описании: газ.
До ст. Калистово ≈4,2 км по прямой; до МКАД 35 км, на машине ≈37 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №11027
Рейтинг 64/100 · уверенность 54 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 3 (разброс ₽/м² 3 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 39 % | 19.5 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 93 % | 19.9 |
| торг | 5 | 91 % | 6.5 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 83 % | 5.9 |
| участок | 5 | 100 % | 7.1 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 75 % | 5.4 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 190 000 ₽ (нижний квартиль 10 участков · земля рядом дороже объекта в 1,2 раза — участки не того класса или ошибка в сотках, цену дома не считаем) |
| стоимость земли объекта | 3 800 000 ₽ (20 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | — |
| ₽/м² дома | — |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Голыгино д. | 15 сот. | 3 900 000 | 260 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Голыгино д. | 7 сот. | 1 995 000 | 285 000 | снят (цена объявления) 25.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Голыгино д. | 15,2 сот. | 3 600 000 | 236 842 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Голыгино д. | 6,4 сот. | 1 300 000 | 203 125 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Голыгино д. | 3,1 сот. | 950 000 | 306 452 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Заречный пос. | 3 сот. | 2 000 000 | 666 667 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Воздвиженский СНТ | 6 сот. | 1 200 000 | 200 000 | снят (цена объявления) 29.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Воздвиженское с. | 38 сот. | 4 500 000 | 118 421 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Воздвиженское с. | 15 сот. | 2 800 000 | 186 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Воздвиженское с. | 5 сот. | 700 000 | 140 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 31 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 520 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 116 250 / 117 500 / 118 421 |
| цена объекта | 3 088 800 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 625 480 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 700 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 465 000 ₽ |
| продажа: целевая | 4 230 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 760 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 614 520 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 16 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 19 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 8.6 км | 38 м² | 11 сот. | 4 500 000 | 118 421 | снято (цена объявления) 13.05.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 8.6 км | Митино х. | 40 м² | 12 сот. | 4 700 000 | 117 500 | снято (цена объявления) 05.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.6 км | 40 м² | 10 сот. | 4 650 000 | 116 250 | снято (цена объявления) 11.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 22.09.2025 | 4 050 000 | история площадки |
| 23.09.2025 | 3 950 000 (−100 000) | история площадки |
| 24.09.2025 | 3 580 000 (−370 000) | история площадки |
| 07.12.2025 | 3 198 000 (−382 000) | история площадки |
| 26.02.2026 | 3 580 000 (+382 000) | история площадки |
| 11.06.2026 | 3 380 000 (−200 000) | история площадки |
| 24.08.2026 | 3 088 800 (−291 200) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 088 800 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается от собственника участок 20 соток с домом 31кв. М. Участок расположен в Московской области, Сергиев Посад, в деревне Голыгино. На участке сделаны ворота, но не полностью, залито песочная подушка под фундамент напротив дома. Дом требует капитального ремонта. Рядом находится Лесное озеро, вода чистая и прозрачная, места просто сказочная. Газ на границе, электричество есть, вода скважина. Остановка общественного транспорта рядом, инфраструктура развита хорошо. Чтобы защитить дом от шума оживленной трассы, используют комбинацию внешних барьеров и внутренней звукоизоляции, шумозащитный экран, шумопоглощающий забор. Цена действует до конца июля, разумный торг приветствует. Продаю в связи с переездом. Юридически объект готов к сделке, прописанных людей нету, один собственник, куплен объект за наличный расчёт, но можно приобрести и в ипотеку. Рядом соседи живут, дружелюбные все и готовы помочь всегда. По всем другим вопросам обращайтесь пожалуйста, отвечу на все вопросы. Цена такая действует до 30 сентября, не упустите возможность выгодное предположение.