Ярославское ш., 13 км от МКАД
Пушкино г., Пушкинский гор. округ
Дом 27,6 м², участок 3,1 сот.
Цена 1,85 млн ₽, снижали с 2,4 млн; первая цена 2,4 млн ₽ от 01.09.2026.
Рейтинг 36/100 · уверенность 44 %
Земля ≈605 тыс. ₽/сот. × 3,1 сот. = 1,88 млн → дом −25 тыс. ₽, −906 ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков) · ⚠ дом почти даром.
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км, 16 тыс.–77 тыс. ₽/м², медиана 63 тыс.
Ремонт ≈552 тыс., покупка после торга ≈1,57 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,81 млн / целевая ≈1,63 млн / пессимист. ≈1,45 млн → от пессимистичной прибыль −678 тыс. ₽, маржа −47 %, ROI −32 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: в описании: колодец.
До ст. Пушкино ≈2,3 км по прямой; до МКАД 13 км, на машине ≈19 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №11024
Рейтинг 36/100 · уверенность 44 %
Уверенность: поля 5 из 8 (нет: материал, год, коммуникации); аналогов 3 (разброс ₽/м² 93 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 100 % | 21.4 |
| торг | 5 | 100 % | 7.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 98 % | 7 |
| участок | 5 | 0 % | 0 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 604 706 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 875 000 ₽ (3,1 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | −25 000 ₽ |
| ₽/м² дома | −906 ₽/м² |
| ⚠ сигнал | дом почти даром: объект стоит почти как земля рядом |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | 8,6 сот. | 5 490 000 | 638 372 | снят (цена объявления) 12.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0 км | 7,5 сот. | 4 250 000 | 566 667 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.1 км | 7 сот. | 4 180 000 | 597 143 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.1 км | 7,3 сот. | 4 580 000 | 627 397 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.1 км | 8 сот. | 4 380 000 | 547 500 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.2 км | 7,6 сот. | 4 820 000 | 634 211 | снят (цена объявления) 27.05.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.2 км | 5 сот. | 9 990 000 | 1 998 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.2 км | 23 сот. | 18 930 000 | 823 043 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.2 км | 10,3 сот. | 8 600 000 | 834 951 | снят (цена объявления) 26.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.3 км | 6,8 сот. | 6 524 000 | 959 412 | в продаже 27.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 27,6 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 552 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 15 625 / 63 333 / 76 667 |
| цена объекта | 1 850 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 572 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 808 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 718 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 627 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 446 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -678 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −47 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −32 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 15.6 км | Юность СНТ | 30 м² | 4,6 сот. | 2 300 000 | 76 667 | снято (цена объявления) 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 12.8 км | Самаровка СНТ | 32 м² | 3 сот. | 500 000 | 15 625 | снято (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 18.7 км | Звезда СНТ | 30 м² | 4,3 сот. | 1 900 000 | 63 333 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 01.09.2026 | 2 400 000 | история площадки |
| 04.09.2026 | 2 350 000 (−50 000) | история площадки |
| 10.09.2026 | 2 150 000 (−200 000) | история площадки |
| 14.09.2026 | 2 050 000 (−100 000) | история площадки |
| 16.09.2026 | 1 999 999 (−50 001) | история площадки |
| 20.09.2026 | 1 899 000 (−100 999) | история площадки |
| 25.09.2026 | 1 850 000 (−49 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 850 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Читаем Внимательно! Продаётся летняя дача, зарегистрирована как жилой дом (кадастровый номер 50:13:0070206:1480) можно прописаться, сделать регистрацию. В холодное время отапливается электрическим обогревателем. К дому проезда Нет и не будет, тропинка общего пользования в долях (кадастровый номер 50:13:0070206:80) 73 м2. Ходят 3-е соседей. В дом заведено электричество 5квт ( можно увеличить до 15 квт. На участке колодец, душ, туалет, сарай. Земля Ижс вид разрешённого использования Лпх( кадастровый номер( 50:13:0070206:1481).