Ярославское ш., 43 км от МКАД
Бортнево д., Пушкинский гор. округ
Дом 60,2 м², участок 27 сот., дерево, 2015 год.
Цена 3,5 млн ₽; цена не менялась с 27.08.2026.
Рейтинг 79/100 · уверенность 64 %
Земля рядом ≈158 тыс. ₽/сот. (нижний квартиль 10 участков · земля рядом дороже объекта в 1,2 раза — участки не того класса или ошибка в сотках, цену дома не считаем).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 66 тыс.–278 тыс. ₽/м², медиана 174 тыс.
Ремонт ≈1,1 млн, покупка после торга ≈2,98 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈11,21 млн / целевая ≈10,09 млн / пессимист. ≈8,97 млн → от пессимистичной прибыль ≈4,89 млн ₽, маржа 55 %, ROI 120 %.
Коммуникации: отопление — печь.
До ст. Софрино ≈7,7 км по прямой; до МКАД 43 км, на машине ≈43 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №11021
Рейтинг 79/100 · уверенность 64 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: фото); аналогов 10 (разброс ₽/м² 28 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 50 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 81 % | 17.4 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 56 % | 4 |
| участок | 5 | 100 % | 7.1 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 158 410 ₽ (нижний квартиль 10 участков · земля рядом дороже объекта в 1,2 раза — участки не того класса или ошибка в сотках, цену дома не считаем) |
| стоимость земли объекта | 4 277 000 ₽ (27 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | — |
| ₽/м² дома | — |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Бортнево д. | 6,4 сот. | 1 800 000 | 281 250 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Бортнево д. | 6,8 сот. | 1 018 500 | 149 779 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Бортнево д. | 6,4 сот. | 1 900 000 | 296 875 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Бортнево д. | 14,9 сот. | 2 550 000 | 171 141 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Бортнево д. | 7 сот. | 1 035 000 | 147 857 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Бортнево д. | 12 сот. | 1 850 000 | 154 167 | снят (цена объявления) 04.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Бортнево д. | 8,3 сот. | 2 000 000 | 240 964 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Бортнево д. | 7,1 сот. | 1 280 000 | 180 282 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Бортнево-2 НП | 12 сот. | 3 500 000 | 291 667 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Бортневские Дачи дп | 15 сот. | 6 000 000 | 400 000 | снят (цена объявления) 21.06.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 60,2 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 104 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 65 705 / 174 100 / 277 778 |
| цена объекта | 3 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 975 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 11 210 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 10 650 000 ₽ |
| продажа: целевая | 10 089 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 8 968 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 4 889 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 55 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 120 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 6.3 км | Дюна КП | 64 м² | 15 сот. | 11 000 000 | 171 875 | снято (цена объявления) 11.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.6 км | Софрино рп | 62,5 м² | 16 сот. | 12 000 000 | 192 000 | снято (цена объявления) 03.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.4 км | Цернское д. | 50 м² | 18 сот. | 5 900 000 | 118 000 | снято (цена объявления) 07.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.1 км | Исаково пос. | 64 м² | 15 сот. | 11 000 000 | 171 875 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.7 км | Кекишево д. | 62,4 м² | 16,4 сот. | 4 100 000 | 65 705 | снято (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.3 км | Генеральский дп | 54 м² | 25 сот. | 15 000 000 | 277 778 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.5 км | Дюна КП | 50 м² | 15 сот. | 9 900 000 | 198 000 | снято (цена объявления) 17.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8 км | Софрино рп | 68 м² | 17,5 сот. | 11 990 000 | 176 324 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.1 км | Ельдигино с. | 43,6 м² | 27 сот. | 8 500 000 | 194 954 | снято (цена объявления) 15.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.2 км | Северный Берег дп | 75 м² | 18 сот. | 8 900 000 | 118 667 | снято (цена объявления) 25.05.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 27.08.2026 | 3 500 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 3 500 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Вашему вниманию предлагается участок, дом под снос, 4 собственника.