Новорязанское ш., 81 км от МКАД
Восход-2 СНТ, Коломенский гор. округ
Дача 25 м², участок 13 сот.
Цена 2,75 млн ₽; цена не менялась с 05.11.2026.
Рейтинг 20/100 · уверенность 55 %
Земля ≈252 тыс. ₽/сот. × 13 сот. = 3,28 млн → дом −527 тыс. ₽, −21 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков) · ⚠ дом почти даром.
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 24 тыс.–198 тыс. ₽/м², медиана 72 тыс.
Ремонт ≈400 тыс., покупка после торга ≈2,34 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,02 млн / целевая ≈1,82 млн / пессимист. ≈1,61 млн → от пессимистичной прибыль −1,12 млн ₽, маржа −70 %, ROI −41 %.
Коммуникации: вода — есть.
До ст. Коломна ≈3,6 км по прямой; до МКАД 81 км, на машине ≈1 ч 35 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №1102
Рейтинг 20/100 · уверенность 55 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 73 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 27 % | 5.8 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 88 % | 6.3 |
| участок | 5 | 82 % | 5.8 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.8 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 252 083 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 3 277 000 ₽ (13 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | −527 000 ₽ |
| ₽/м² дома | −21 080 ₽/м² |
| ⚠ сигнал | дом почти даром: объект стоит почти как земля рядом |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Восход-2 СНТ | 6 сот. | 750 000 | 125 000 | в продаже 27.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Восход-2 СНТ | 5,5 сот. | 3 200 000 | 581 818 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Восход-2 СНТ | 7 сот. | 900 000 | 128 571 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Восход-2 СНТ | 5,5 сот. | 3 950 000 | 718 182 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | 30 сот. | 12 500 000 | 416 667 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.4 км | 15 сот. | 6 500 000 | 433 333 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.6 км | 24 сот. | 9 800 000 | 408 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.6 км | 10 сот. | 10 000 000 | 1 000 000 | снят (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.7 км | 12 сот. | 6 400 000 | 533 333 | снят (цена объявления) 21.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.7 км | Пчелка-2 СНТ | 5,5 сот. | 1 100 000 | 200 000 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 25 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 400 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 24 000 / 72 334 / 197 500 |
| цена объекта | 2 750 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 337 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 018 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 917 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 816 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 614 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 123 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −70 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −41 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Восход-2 СНТ | 25 м² | 15 сот. | 2 750 000 | 110 000 | в продаже 25.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Вишенка СНТ | 25 м² | 9,1 сот. | 2 850 000 | 114 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | 25 м² | 7 сот. | 1 950 000 | 78 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 2 км | 22 м² | 9,6 сот. | 1 400 000 | 63 636 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 5.2 км | Семёновское д. | 23 м² | 6,5 сот. | 3 000 000 | 130 435 | снято (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 12.3 км | Апраксино д. | 25 м² | 7 сот. | 600 000 | 24 000 | в продаже 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 12.5 км | Театр-Град КП | 25 м² | 10 сот. | 1 370 000 | 54 800 | снято (цена объявления) 22.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | 30 м² | 11 сот. | 2 000 000 | 66 667 | снято (цена объявления) 26.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 14.4 км | Кудрявцево СНТ | 25 м² | 8 сот. | 1 300 000 | 52 000 | снято (цена объявления) 11.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | 20 м² | 7,2 сот. | 3 950 000 | 197 500 | снято (цена объявления) 07.06.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 05.11.2026 | 2 750 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 750 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|---|---|
| 08.11.2026 17:59 | новый объект | — → 2 750 000 |
Описание
Предложение для любителей комфортного отдыха вчерте город! Удобное местоположение на берегу реки Коломенка, экологически чистый район! Уважаемые Дамы И Господа! Прочтите Объявление ДО Конца! В продаже отличный садовый домик с большим земельным участком расположенные в Онт Подлипки 3 (в ближайшее время будет переведено в Снт, документы в процессе регистрации, в данный момент это переступка прав аренды), район Подлипок-7 и Снт Восход-2. Дрмик 2020 года постройки, хороший ремонт, садовая мебель. Электричество и водоснабжение подведены. Участок 13 соток, ровный, ухоженный, фруктовый сад, кустарники, ягоды, газон. На участке расположены беседка, мангальная зона, хоз. Блок, туалет, душ. Подъезд отличный, 250 м. До асфальтированной дороги. В перспективе: возможность подключения газа, участок расположен в 10 метрах от Газовой Трубы. Район активно развивается, вокруг капитальная застройка. Экологически чистое, красивое пейзажное место. Кадастрового номера нет, ипотека не возможна в данный момент времени. Более подробно по телефону. С уважением Екатерина.