Ярославское ш., 65 км от МКАД
Ворохобино д., Сергиево-Посадский гор. округ
Дом 97,1 м², участок 6 сот.
Цена 3,5 млн ₽, снижали с 6 млн; первая цена 6 млн ₽ от 02.07.2026.
🔴 Цена в разы ниже рынка, проверь объявление (примерно в 3 раза).
Рейтинг 69/100 · уверенность 63 %
Земля ≈102 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 615 тыс. → дом ≈2,88 млн ₽, 30 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: приличные 10 в 10 км, 58 тыс.–161 тыс. ₽/м², медиана 110 тыс.
Ремонт ≈1,94 млн, покупка после торга ≈2,98 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈10,45 млн / целевая ≈9,4 млн / пессимист. ≈8,36 млн → от пессимистичной прибыль ≈3,44 млн ₽, маржа 41 %, ROI 70 %.
⚠ Сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: отопление — нет.
До ст. Желтиково ≈3 км по прямой; до МКАД 65 км, на машине ≈1 ч 02 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №11017
Рейтинг 69/100 · уверенность 63 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 42 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 42.7 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 50 % | 9.1 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 92 % | 5.6 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 29 % | 4.3 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 102 500 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 615 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 885 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 29 712 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Ворохобино д. | 14,3 сот. | 2 300 000 | 160 839 | снят (цена объявления) 21.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Ворохобино д. | 15 сот. | 3 000 000 | 200 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Ворохобино д. | 6 сот. | 800 000 | 133 333 | в продаже 27.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Спектр СНТ | 12 сот. | 1 000 000 | 83 333 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Монолит СНТ | 6,6 сот. | 550 000 | 83 333 | снят (цена объявления) 21.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Ёлочки СНТ | 6 сот. | 999 999 | 166 666 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Сирень СНТ | 6 сот. | 980 000 | 163 333 | снят (цена объявления) 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Звездочка-2 СНТ | 5,6 сот. | 1 280 000 | 228 571 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Новинки СНТ | 10 сот. | 1 250 000 | 125 000 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Новинки СНТ | 6 сот. | 570 000 | 95 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 97,1 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 942 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | приличные 10 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 58 252 / 109 747 / 161 053 |
| цена объекта | 3 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 975 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 10 449 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 9 927 000 ₽ |
| продажа: целевая | 9 404 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 8 359 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 3 442 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 41 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 70 % |
| пояснение расчета | сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 10 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2 км | Сирень СНТ да: «санузел» + «мебелью» | 100 м² | 6 сот. | 6 800 000 | 68 000 | в продаже 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.3 км | Якорь СНТ да: «санузел» + «ремонт» | 99,5 м² | 6 сот. | 10 500 000 | 105 528 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.6 км | Машино д. да: «санузел» + «ремонтом» | 100 м² | 6 сот. | 9 500 000 | 95 000 | снято (цена объявления) 04.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.3 км | Звезда СНТ да: «санузлом» + «ремонтом» | 95 м² | 6 сот. | 15 300 000 | 161 053 | снято (цена объявления) 07.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5 км | Воронцово д. да: «ванные» + «ремонтом» | 90 м² | 6 сот. | 13 600 000 | 151 111 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5 км | Воронцово д. да: «санузел» + «отделка» | 90 м² | 5,5 сот. | 13 600 000 | 151 111 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.5 км | Машино д. да: «санузел» + «ремонтом» | 90 м² | 6 сот. | 9 500 000 | 105 556 | снято (цена объявления) 01.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.5 км | Автомобилист-3 СНТ да: «с/у» + «ремонт» | 90,4 м² | 6 сот. | 10 300 000 | 113 938 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.7 км | да: «ванные» + «мебелью» | 105 м² | 6 сот. | 16 500 000 | 157 143 | снято (цена объявления) 18.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.8 км | Колос СНТ да: «ванной» + «под ключ» | 103 м² | 6 сот. | 6 000 000 | 58 252 | снято (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 02.07.2026 | 6 000 000 | история площадки |
| 03.07.2026 | 5 500 000 (−500 000) | история площадки |
| 21.08.2026 | 3 500 000 (−2 000 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 3 500 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Арт. 137840665 Вашему вниманию представляется дом в завершающейся стадии строительства на участке 6 сот. На участке целых два дома ! Основной - для семьи, теплый и уютный. Гостевой - для друзей, родителей или как отдельная студия. Участок ухоженный, 6 соток- это именно столько, сколько нужно, что бы наслаждаться природой, не нужно тратить все выходные на покос травы, природа рядом. В двух минутах автобусная остановка, до цента города 20 мин, до станции 35 мин. Оперативный показ в любое удобное для Вас время.