Новорязанское ш., 59 км от МКАД
Старая д., Воскресенск гор. округ
Дача 60 м², участок 12,5 сот., брус.
Цена 2,75 млн ₽, снижали с 2,9 млн; первая цена 2,9 млн ₽ от 06.06.2026.
Рейтинг 28/100 · уверенность 58 %
Земля ≈68 тыс. ₽/сот. × 12,5 сот. = 844 тыс. → дом ≈1,91 млн ₽, 32 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 6 домов в 10 км, 14 тыс.–72 тыс. ₽/м², медиана 44 тыс.
Ремонт ≈900 тыс., покупка после торга ≈2,34 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,75 млн / целевая ≈2,48 млн / пессимист. ≈2,2 млн → от пессимистичной прибыль −1,03 млн ₽, маржа −47 %, ROI −32 %.
Коммуникации: вода — есть; газ — по границе; в описании: печь, баня, колодец.
До ст. Трофимово ≈2,6 км по прямой; до МКАД 59 км, на машине ≈1 ч 30 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №1101
Рейтинг 28/100 · уверенность 58 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 6 (разброс ₽/м² 90 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 59 % | 10.7 |
| торг | 5 | 34 % | 2.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 95 % | 5.8 |
| участок | 5 | 77 % | 4.7 |
| ₽/м² дома | 12 | 24 % | 3.4 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 67 500 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 844 000 ₽ (12,5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 906 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 31 767 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.6 км | Старая д. | 12 сот. | 690 000 | 57 500 | снят (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Старая д. | 7 сот. | 1 650 000 | 235 714 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Старая д. | 19 сот. | 1 000 000 | 52 632 | снят (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Старая д. | 12 сот. | 1 400 000 | 116 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Старая д. | 15 сот. | 2 500 000 | 166 667 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Агат СНТ | 6 сот. | 390 000 | 65 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Щербово д. | 15 сот. | 1 700 000 | 113 333 | снят (цена объявления) 21.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Скрябинец СНТ | 6 сот. | 450 000 | 75 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Щербово д. | 10,8 сот. | 1 200 000 | 111 111 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Щербово д. | 15 сот. | 1 800 000 | 120 000 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 60 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 900 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, баня, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 6 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 14 032 / 43 698 / 72 079 |
| цена объекта | 2 750 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 337 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 755 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 617 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 480 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 204 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 033 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −47 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −32 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 6 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 6.9 км | Ёлочка СНТ | 60 м² | 6,6 сот. | 1 400 000 | 23 333 | снято (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.3 км | Осташово СНТ | 60 м² | 8 сот. | 2 900 000 | 48 333 | снято (цена объявления) 30.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.3 км | Литейщик СНТ | 64 м² | 12 сот. | 2 500 000 | 39 062 | в продаже 25.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.5 км | Осташово СНТ | 65,9 м² | 12,2 сот. | 4 750 000 | 72 079 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.6 км | Демидово КП | 70 м² | 7 сот. | 4 500 000 | 64 286 | снято (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.4 км | Анфалово-2 СНТ | 67,7 м² | 6,8 сот. | 950 000 | 14 032 | снято (цена объявления) 31.08.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 06.06.2026 | 2 900 000 | история площадки |
| 16.07.2026 | 2 750 000 (−150 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 750 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся 2-этажный дом 2016 года постройки на Участке 12,5 соток, с определением границ. Земли населенных пунктов Вид разрешенного использования для ведения личного подсобного хозяйства (Лпх) прописка. Дом построен из клеёного профилированного бруса, внутри обшит вагонкой, обшей площадью 60 кв. М. Фундамент свайный. В доме на первом этаже находится Гостиная душевая кабина и парная ( Баня), печь с топкой из смежного помещения. Второй этаж 1 комната 25.8 кв. М. Двойные оконные рамы, железная дверь. На участке расположен хозблок и гараж. По коммуникациям Газ По Границе. Вода подведена от колодца. Круглогодичный подъезд Асфальтированная дорога, Один взрослый собственник, документы готовы к сделке. Лес, речка Сушинка за участком. Соседи живут круглый год. Подробности по телефону. Показы по Согласованию.