Ярославское ш., 35 км от МКАД
Абрамцево с., Сергиево-Посадский гор. округ
Дом 68,1 м², участок 9 сот., бревно, 1950 год.
Цена 3,2 млн ₽, снижали с 3,4 млн; первая цена 3,4 млн ₽ от 05.08.2026.
Рейтинг 35/100 · уверенность 62 %
Земля рядом ≈349 тыс. ₽/сот. (нижний квартиль 10 участков · продаётся доля/часть — цену дома не считаем).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 44 тыс.–169 тыс. ₽/м², медиана 72 тыс.
Ремонт ≈1,26 млн ₽; продаётся доля или часть дома (в описании: «долевая собственност») — экономику по целым домам не считаем.
Коммуникации: в описании: септик (по описанию).
До ст. Радонеж ≈1,3 км по прямой; до МКАД 35 км, на машине ≈42 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №11008
Рейтинг 35/100 · уверенность 62 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 51 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 93 % | 19.9 |
| торг | 5 | 39 % | 2.8 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 7.1 |
| участок | 5 | 45 % | 3.2 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.8 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 349 170 ₽ (нижний квартиль 10 участков · продаётся доля/часть — цену дома не считаем) |
| стоимость земли объекта | — |
| цена дома (цена − земля) | — |
| ₽/м² дома | — |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.9 км | Абрамцево с. | 8,2 сот. | 2 950 000 | 359 756 | снят (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Антипино д. | 6 сот. | 1 200 000 | 200 000 | снят (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Абрамцево с. | 6 сот. | 2 700 000 | 450 000 | снят (цена объявления) 14.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Абрамцево с. | 20,1 сот. | 8 999 000 | 447 711 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Абрамцево с. | 15 сот. | 5 950 000 | 396 667 | снят (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Ашукино дп | 10,3 сот. | 3 590 000 | 348 544 | снят (цена объявления) 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Калистово д. | 8,2 сот. | 2 534 000 | 309 024 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Василево д. | 10 сот. | 3 510 500 | 351 050 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Арханово д. | 11 сот. | 8 950 000 | 813 636 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Абрамцево с. | 30 сот. | 12 000 000 | 400 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 68,1 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 262 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | септик |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 44 118 / 71 715 / 169 082 |
| цена объекта | 3 200 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 720 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | — |
| продажа: консервативная | — |
| продажа: целевая | — |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | — |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | — |
| маржа (от пессимистичной продажи) | — |
| ROI (от пессимистичной продажи) | — |
| пояснение расчета | продаётся доля или часть дома (в описании: «долевая собственност») — экономику по целым домам не считаем |
| экономика не посчитана | продаётся доля или часть дома (в описании: «долевая собственност») — экономику по целым домам не считаем |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.9 км | Полянка сад. уч. | 68 м² | 7 сот. | 3 000 000 | 44 118 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Арханово д. | 70 м² | 10 сот. | 5 500 000 | 78 571 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Василево д. | 70,3 м² | 4,6 сот. | 5 250 000 | 74 680 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Маяк-1 СНТ | 70 м² | 6 сот. | 3 500 000 | 50 000 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Хотьковский КП | 72 м² | 11 сот. | 7 200 000 | 100 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Василево д. | 72 м² | 6 сот. | 4 950 000 | 68 750 | снято (цена объявления) 13.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Репихово д. | 71 м² | 8,3 сот. | 4 000 000 | 56 338 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Абрамцево с. | 62,1 м² | 12 сот. | 10 500 000 | 169 082 | снято (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.6 км | Артемовские Дачи дп | 67 м² | 7 сот. | 6 500 000 | 97 015 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Ленинец СНТ | 60 м² | 10 сот. | 3 500 000 | 58 333 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 05.08.2026 | 3 400 000 | история площадки |
| 08.08.2026 | 3 350 000 (−50 000) | история площадки |
| 20.08.2026 | 3 200 000 (−150 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 200 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается ½ дома ( общая долевая собственность) в тихом спокойном месте Абрамцево по Ярославскому направлению в Сергиево-Посадском районе между ст. Радонеж и ст. Калистово. Участок ровный. Подьезд асфальтированный. Вода горячая/холодная, душ, туалет все в доме. Отопление-газовый котел. На улице установлен батут для детей и уличные садовые качели. До жд станции 15 минут пешком. Рядом в 10 минутах на машине г. Хотьково со всей инфраструктурой: магазины Вкусвилл, Пятерочка, Дикси, Магнит, Сбербанк, Втб, продовольственный рынок с фермерскими продуктами и фитнес -центр с бассейном, современным тренажерным залом и групповыми занятиями. Соседи тихие, спокойные. Звоните, пишите, отвечу на все вопросы!