Ярославское ш., 30 км от МКАД
Мартьянковские Дачи КП, Пушкинский гор. округ
Дача 18 м², участок 6 сот.
Цена 2,2 млн ₽; цена не менялась с 27.07.2026.
Рейтинг 28/100 · уверенность 49 %
Земля ≈99 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 596 тыс. → дом ≈1,6 млн ₽, 89 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 9 домов в 20 км, 45 тыс.–225 тыс. ₽/м², медиана 99 тыс.
Ремонт ≈360 тыс., покупка после торга ≈1,87 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,59 млн / целевая ≈1,43 млн / пессимист. ≈1,27 млн → от пессимистичной прибыль −958 тыс. ₽, маржа −75 %, ROI −43 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Ашукинская ≈9,8 км по прямой; до МКАД 30 км, на машине ≈56 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №11007
Рейтинг 28/100 · уверенность 49 %
Уверенность: поля 5 из 8 (нет: материал, год, коммуникации); аналогов 8 (разброс ₽/м² 57 %); данные есть по 53 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 100 % | 23.1 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 40 % | 3.1 |
| участок | 5 | 18 % | 1.4 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 99 354 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 596 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 604 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 89 111 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.1 км | Мартьянково д. | 7,3 сот. | 1 100 000 | 150 685 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Володькино СНТ | 24 сот. | 2 500 000 | 104 167 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Володкино д. | 12 сот. | 1 680 000 | 140 000 | снят (цена объявления) 18.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Володкино д. | 41 сот. | 4 007 750 | 97 750 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Лесовик-1 СНТ | 6,8 сот. | 1 900 000 | 279 412 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Володкино д. | 10 сот. | 1 350 000 | 135 000 | снят (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Володкино д. | 42 сот. | 4 105 500 | 97 750 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Володкино д. | 24 сот. | 2 346 000 | 97 750 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Володкино д. | 10 сот. | 2 400 000 | 240 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Володкино д. | 5,6 сот. | 650 000 | 116 071 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 18 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 360 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 9 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 45 000 / 98 882 / 225 000 |
| цена объекта | 2 200 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 870 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 590 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 510 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 431 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 272 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -958 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −75 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −43 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 9 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 13.9 км | Желтиково СНТ | 18 м² | 7 сот. | 1 200 000 | 66 667 | снято (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.7 км | Светлое СНТ | 20 м² | 6 сот. | 1 850 000 | 92 500 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 11.5 км | Зеленоградский дп | 20 м² | 7 сот. | 6 500 000 | 325 000 выброс, не в счёт | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 16.5 км | Ярыгино СНТ | 19 м² | 6 сот. | 1 200 000 | 63 158 | снято (цена объявления) 17.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 13.6 км | Желтиково-3 СНТ | 15,2 м² | 6 сот. | 1 600 000 | 105 263 | снято (цена объявления) 22.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 18.1 км | Дмитровская Слобода ДНП | 20 м² | 6 сот. | 4 500 000 | 225 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 15.3 км | Березка-1 сад. уч. | 15 м² | 6 сот. | 2 850 000 | 190 000 | в продаже 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.8 км | Лесная Поляна КП | 13,8 м² | 8,7 сот. | 1 499 999 | 108 696 | снято (цена объявления) 07.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 15.5 км | Восход СНТ | 22 м² | 6 сот. | 990 000 | 45 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 27.07.2026 | 2 200 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 200 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся уютный участок 6 соток в спокойном и живописном районе Снт Рассвет-1. Ваш дом среди зелени, утренние прогулки в лесу, тишина и покой вдали от шума мегаполиса. Участок: Ровный, сухой, готов к строительству. Лёгкий доступ круглый год дорога в отличном состоянии. Остается все: батут, качели, мебель внутри бытовки. В доступности: [магазины, остановка, школа п. Ашукино, Софрино. Удобный выезд на [шоссе]. Свет подключен. Документы в порядке. Прямая продажа от собственника никаких комиссий!