Ярославское ш., 53 км от МКАД
Рассвет-1 СНТ, Пушкинский гор. округ
Дом 18 м², участок 6 сот.
Цена 2,2 млн ₽, снижали с 2,4 млн; первая цена 2,4 млн ₽ от 09.07.2026.
Рейтинг 24/100 · уверенность 55 %
Земля ≈99 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 596 тыс. → дом ≈1,6 млн ₽, 89 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 54 тыс.–222 тыс. ₽/м², медиана 93 тыс.
Ремонт ≈260 тыс., покупка после торга ≈1,87 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,55 млн / целевая ≈1,4 млн / пессимист. ≈1,24 млн → от пессимистичной прибыль −886 тыс. ₽, маржа −71 %, ROI −42 %.
Коммуникации: свет — есть; в описании: баня.
До ст. Ашукинская ≈9,9 км по прямой; до МКАД 53 км, на машине ≈53 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №11003
Рейтинг 24/100 · уверенность 55 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, год); аналогов 9 (разброс ₽/м² 66 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 67 % | 14.4 |
| торг | 5 | 56 % | 4 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 39 % | 2.8 |
| участок | 5 | 18 % | 1.3 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.8 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 99 354 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 596 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 604 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 89 111 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 км | Мартьянково д. | 7,3 сот. | 1 100 000 | 150 685 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Володькино СНТ | 24 сот. | 2 500 000 | 104 167 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Володкино д. | 12 сот. | 1 680 000 | 140 000 | снят (цена объявления) 18.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Володкино д. | 41 сот. | 4 007 750 | 97 750 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Лесовик-1 СНТ | 6,8 сот. | 1 900 000 | 279 412 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Володкино д. | 10 сот. | 1 350 000 | 135 000 | снят (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Володкино д. | 42 сот. | 4 105 500 | 97 750 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Володкино д. | 24 сот. | 2 346 000 | 97 750 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Володкино д. | 10 сот. | 2 400 000 | 240 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Володкино д. | 5,6 сот. | 650 000 | 116 071 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 18 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 260 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 54 091 / 93 333 / 222 222 |
| цена объекта | 2 200 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 870 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 555 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 477 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 400 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 244 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -886 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −71 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −42 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 11 км | Рассвет ЛПХ | 18 м² | 7 сот. | 3 999 999 | 222 222 | снято (цена объявления) 15.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 15 км | Орбита СНТ | 18 м² | 6 сот. | 1 200 000 | 66 667 | снято (цена объявления) 26.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.5 км | Ассаурово д. | 15 м² | 6 сот. | 1 400 000 | 93 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 11.9 км | Сазонки д. | 20 м² | 8 сот. | 8 999 990 | 450 000 выброс, не в счёт | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.1 км | Новое Гришино пос. | 21 м² | 5,2 сот. | 1 700 000 | 80 952 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.2 км | Труневки д. | 14,2 м² | 6 сот. | 1 000 000 | 70 423 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 19.3 км | Березка-2 СНТ | 20 м² | 6 сот. | 3 700 000 | 185 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.9 км | Лесная Поляна КП | 13 м² | 8 сот. | 1 499 999 | 115 385 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 15.6 км | Золотилово д. | 22 м² | 6,1 сот. | 1 190 000 | 54 091 | снято (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 18.2 км | Дубрава-1 СНТ | 21,5 м² | 6 сот. | 2 300 000 | 106 977 | снято (цена объявления) 11.06.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 09.07.2026 | 2 400 000 | история площадки |
| 22.07.2026 | 2 200 000 (−200 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 2 200 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
дачный домик с террасой. внутри есть все для проживания.новая баня.подходит для строительства дома.электричество подведено.