Ярославское ш., 75 км от МКАД
Дивный ДНП, Сергиево-Посадский гор. округ
Дом 203 м², участок 7 сот., кирпич, 2013 год.
Цена 3,5 млн ₽; цена не менялась с 27.09.2026.
🔴 Цена в разы ниже рынка, проверь объявление (примерно в 3 раза).
Рейтинг 43/100 · уверенность 62 %
Земля ≈100 тыс. ₽/сот. × 7 сот. = 703 тыс. → дом ≈2,8 млн ₽, 14 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 19 тыс.–101 тыс. ₽/м², медиана 55 тыс.
Ремонт ≈3,96 млн, покупка после торга ≈2,98 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈10,22 млн / целевая ≈9,19 млн / пессимист. ≈8,17 млн → от пессимистичной прибыль ≈1,24 млн ₽, маржа 15 %, ROI 18 %.
Коммуникации: отопление — нет; свет — есть; в описании: колодец, септик (по описанию).
До ст. пл. 83 км ≈4,1 км по прямой; до МКАД 75 км, на машине ≈1 ч 08 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №11002
Рейтинг 43/100 · уверенность 62 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 9 (разброс ₽/м² 115 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 36 % | 15.3 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 36 % | 6.5 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 84 % | 5.1 |
| участок | 5 | 27 % | 1.7 |
| ₽/м² дома | 12 | 75 % | 11 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 100 390 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 703 000 ₽ (7 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 797 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 13 778 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Слободка д. | 12 сот. | 840 000 | 70 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Слободка д. | 13 сот. | 1 700 000 | 130 769 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Слободка д. | 12 сот. | 1 400 000 | 116 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Слободка д. | 16 сот. | 1 650 000 | 103 125 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Слободка д. | 8,4 сот. | 790 000 | 94 048 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Дивный ДНП | 8 сот. | 990 000 | 123 750 | снят (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Дивный ДНП | 19,6 сот. | 2 400 000 | 122 449 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Контакт СНТ | 12,8 сот. | 1 300 000 | 101 562 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Слободка д. | 6 сот. | 715 000 | 119 167 | снят (цена объявления) 25.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Зеленая Горка ДНП | 13 сот. | 1 300 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 203 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 3 960 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | септик |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 18 667 / 55 000 / 101 233 |
| цена объекта | 3 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 975 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 10 216 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 9 705 000 ₽ |
| продажа: целевая | 9 194 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 8 173 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 1 238 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 15 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 18 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.4 км | Агрохимик СНТ | 189 м² | 6,3 сот. | 12 500 000 | 66 138 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.9 км | 212 м² | 6 сот. | 19 800 000 | 93 396 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 6.3 км | Медик СНТ | 180 м² | 6,5 сот. | 9 900 000 | 55 000 | снято (цена объявления) 10.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.6 км | Птицеград пос. | 218,5 м² | 9 сот. | 17 700 000 | 81 007 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.5 км | Локомотив СНТ | 150 м² | 6 сот. | 2 800 000 | 18 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.5 км | Радуга и Эльбрус СНТ | 150 м² | 6,4 сот. | 3 200 000 | 21 333 | снято (цена объявления) 26.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.2 км | Малахит СНТ | 164,6 м² | 6 сот. | 3 690 000 | 22 418 | в продаже 23.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.3 км | Луч-2 СНТ | 164,6 м² | 6,1 сот. | 4 490 000 | 27 278 | снято (цена объявления) 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.8 км | 243,8 м² | 7,2 сот. | 51 330 000 | 210 541 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 06.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 8.7 км | 145,2 м² | 7,2 сот. | 14 699 000 | 101 233 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 27.09.2026 | 3 500 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 3 500 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Срочно продаётся двухэтажный жилой дом в Сергиево-Посадском городском округе площадью 203 м2, построенный в 2013 году, материал наружных стен (каменные +бетонные блоки), что обеспечивает долговечность и хорошую теплоизоляцию. Дом находится на участке 7 соток земли. Требуется внутренняя отделка дома, дом построен на фундаменте, очень теплый. Дом подключен к септику, водоснабжение осуществляется через колодец. Электричество проведено. В 2027 году планируется проведения газа. На территории въезда ДНП Дивный есть охрана, установлен шлагбаум, зимой нет проблем с дорогами. Можно делать постоянную регистрацию. Удобное расположение сад, школа, магазины, поликлиника, расположены в 10 минутах езды на автомобиле от дома в п. Березники. Так же до самого города Сергиев Посада 15-20 минут, до ж/д Вокзала 30 мин. Отличный выбор для тех, кто ищет спокойствие загородной жизни без утяжеления городской суеты. Дополнительные вопросы уточняйте по телефону. Разумный торг уместен.