Новорязанское ш., 89 км от МКАД
Коломна г., Коломенский гор. округ
Дача 56 м², участок 8 сот., кирпич.
Цена 2,8 млн ₽, снижали с 3 млн; первая цена 2,7 млн ₽ от 06.02.2025.
Рейтинг 13/100 · уверенность 59 %
Земля ≈75 тыс. ₽/сот. × 8 сот. = 600 тыс. → дом ≈2,2 млн ₽, 39 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 8 домов в 10 км, 16 тыс.–88 тыс. ₽/м², медиана 57 тыс.
Ремонт ≈1,02 млн, покупка после торга ≈2,38 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,38 млн / целевая ≈3,04 млн / пессимист. ≈2,71 млн → от пессимистичной прибыль −695 тыс. ₽, маржа −26 %, ROI −20 %.
Коммуникации: в описании: скважина.
До ст. Щурово ≈0,5 км по прямой; до МКАД 89 км, на машине ≈1 ч 36 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №1100
Рейтинг 13/100 · уверенность 59 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 8 (разброс ₽/м² 55 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 16 % | 2.9 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 36 % | 2.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 2 % | 0.3 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 75 000 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 600 000 ₽ (8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 200 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 39 286 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.9 км | 18,4 сот. | 7 500 000 | 407 609 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.1 км | 5,5 сот. | 550 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.4 км | Березка-1 СНТ | 9,5 сот. | 600 000 | 63 158 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Березка-1 СНТ | 16 сот. | 1 200 000 | 75 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Березка-1 СНТ | 12 сот. | 900 000 | 75 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | 4,8 сот. | 560 000 | 116 667 | снят (цена объявления) 25.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.4 км | 5 сот. | 330 000 | 66 000 | снят (цена объявления) 07.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.5 км | 50 сот. | 21 300 000 | 426 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.6 км | 12,5 сот. | 1 500 000 | 120 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.9 км | 8 сот. | 2 560 000 | 320 000 | снят (цена объявления) 01.09.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 56 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 020 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 8 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 16 250 / 56 548 / 87 500 |
| цена объекта | 2 800 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 380 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 381 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 212 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 043 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 705 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -695 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −26 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −20 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 8 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.3 км | Пестриково с. | 50 м² | 11,3 сот. | 2 000 000 | 40 000 | снято (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.2 км | Строитель-2 СНТ | 60 м² | 7,5 сот. | 3 100 000 | 51 667 | снято (цена объявления) 04.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | 40 м² | 4,1 сот. | 650 000 | 16 250 | снято (цена объявления) 14.06.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 8 км | Природа СНТ | 50 м² | 6 сот. | 3 500 000 | 70 000 | снято (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.1 км | Строитель-3 СНТ | 70 м² | 8 сот. | 2 000 000 | 28 571 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10 км | Успех СНТ | 70 м² | 11 сот. | 4 300 000 | 61 429 | снято (цена объявления) 11.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.1 км | Сычево д. | 40 м² | 8 сот. | 3 500 000 | 87 500 | снято (цена объявления) 11.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10 км | Успех СНТ | 72 м² | 10 сот. | 5 150 000 | 71 528 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 06.02.2025 | 2 700 000 | история площадки |
| 14.05.2025 | 3 000 000 (+300 000) | история площадки |
| 18.07.2025 | 2 700 000 (−300 000) | история площадки |
| 20.11.2025 | 2 800 000 (+100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 800 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Дача в черте города, остановка 5 мин. От дома. Рядом школа н.30 и н.28, магазины, д. Сад. Ведутся предварительные работы по будущей газификации всего снт. В доме 2 этажа, кухня, гостиная, ванная с туалетом, душевой кабиной, стиральной машиной автомат,2 этаж тоже жилой. Дом крепкий, высокий, теплый, с большими окнами. Требуется только ремонт. На участке яблони 3, х, сортов, вишни, груша (дюшес), молодой чернослив, черешня и слива. Собственный погреб в доме обложен белым кирпичом, пол забетонирован, имеется вытяжка. Есть возможность приобрести участок по соседству, еще 4 сотки, на котором уже есть фундамент и огромный погреб. В 15 минутах находится река Ока, и пляж для летнего отдыха всей семьёй. Дом подходит для круглогодичного проживания. Питьевая вода от скважины, вода заведена в дом. Бурение 34 м, по второму слою, столб кристально чистой воды 21 м. Земля пока в аренде, по желанию будущего владельца, можно оформить в собственность, и прописаться в нем. Высота потолков соответствует правилам пожарной безопасности.