Новорязанское ш., 62 км от МКАД
Зеленые Холмы СНТ, Раменский гор. округ
Дом 60,5 м², участок 6,1 сот., брус.
Цена 2,8 млн ₽, снижали с 2,95 млн; первая цена 2,95 млн ₽ от 29.08.2026.
Рейтинг 16/100 · уверенность 54 %
Земля ≈76 тыс. ₽/сот. × 6,1 сот. = 461 тыс. → дом ≈2,34 млн ₽, 39 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 20 км, 31 тыс.–37 тыс. ₽/м², медиана 33 тыс.
Ремонт ≈1,01 млн, покупка после торга ≈2,38 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,84 млн / целевая ≈1,66 млн / пессимист. ≈1,48 млн → от пессимистичной прибыль −1,92 млн ₽, маржа −130 %, ROI −56 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: в описании: баня, скважина, нет септика (туалет на улице).
До ст. Лесные Дары ≈14 км по прямой; до МКАД 62 км, на машине ≈1 ч 06 мин без пробок.
Площадки: Домклик · объявление · страница объекта №110
Рейтинг 16/100 · уверенность 54 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 3 (разброс ₽/м² 39 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 54 % | 9.9 |
| торг | 5 | 34 % | 2.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 8 % | 0.5 |
| участок | 5 | 19 % | 1.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 4 % | 0.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 75 625 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 461 000 ₽ (6,1 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 339 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 38 661 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Зеленые Холмы СНТ | 12 сот. | 2 200 000 | 183 333 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Митьково д. | 6,3 сот. | 1 100 000 | 174 603 | снят (цена объявления) 12.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Митьково д. | 15 сот. | 2 200 000 | 146 667 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Раздолье-3 СНТ | 8 сот. | 650 000 | 81 250 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Троице-Лобаново с. | 14 сот. | 1 399 000 | 99 929 | снят (цена объявления) 25.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Раздолье-3 СНТ | 16 сот. | 1 180 000 | 73 750 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Машиностроитель-10 СНТ | 13 сот. | 1 200 000 | 92 308 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Полупирогово д. | 12 сот. | 800 000 | 66 667 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Денисьево д. | 15 сот. | 900 000 | 60 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Троице-Лобаново с. | 11,6 сот. | 1 850 000 | 159 483 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 60,5 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 010 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 31 049 / 33 333 / 36 667 |
| цена объекта | 2 800 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 380 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 844 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 752 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 660 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 475 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 915 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −130 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −56 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 6.6 км | Никулино д. | 54 м² | 6 сот. | 1 800 000 | 33 333 | снято (цена объявления) 11.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 14.1 км | Горка СНТ | 60 м² | 6 сот. | 2 200 000 | 36 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7 км | Рассвет-Натальино СНТ | 46,7 м² | 8 сот. | 1 450 000 | 31 049 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 19.5 км | Малино пгт | 75 м² | 8 сот. | 6 100 000 | 81 333 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 28.08.2026 | 2 950 000 | история площадки |
| 12.10.2026 | 2 800 000 (−150 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Домклик | 2 800 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
| Авито | 2 800 000 | пропало из выдачи | 09.11.26 – 09.11.26 | объявление |
| Яндекс | 2 800 000 | пропало из выдачи | 09.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается уютная и добротная дача из бруса в два этажа на высоком цоколе. Ну вот прямо хороший вариант. ВНИМАНИЕ! Общественный транспорт ДАЛЕКО. Без машины здесь не управиться. Общая информация Площадь дома: 60,5 м2 Площадь участка: 614 м2 Расположение: Раменский район, СНТ Зелёные Холмы 37. В районе Никулино, поворот с а/д Панино-Малино на Натальино. Дополнительно: Баня, душ/туалет летний в отдельном строении в СНТ есть хорошая детская площадка. Планировка 1 этаж: Веранда 8 м2, Кухня 11 м2, Комната 25 м2 2 этаж: комната 15 м2 комната 2 8 м2 Технические характеристики: Материал стен: брус, облицовка сайдингом Фундамент: на блоках, проемы заложены. ленточный Кровля: нержавейка/шифер Забор: рабица/ ворота Коммуникации Электричество: 7 кВт Водоснабжение: скважина Канализация: уличный туалет Преимущества участка: Обжитой район, хорошая дорога. Баня. Хозяйственный блок с инвентарем Дом продается как есть. Взносы около 11 т в год СНТ находится в отдалении от промобъектов и дороги. Транспортная доступность сделана новая основная дорога от шоссе на Натальино, На съезде Пятерочка и пункты выдачи маркетплейсов. 20 минут до А107, 60 минут до м. Котельники, 30 минут до г. Бронницы Асфальтированная дорога ?? Зимой чистка дороги чистят (уточнить момент) Юридическая информация Кадастровый номер участка: 50:23:0050531:69 Категория земель: земли сельхозназначения Вид разреш. использования: для садового участка Кадастровый номер дома: 50:23:0050531:381 Назначение: нежилое Наименование: садовый дом Подробности сделки: Свободная продажа Один собственник Гарантия: Страхование сделки на 30 млн рублей для клиентов Сертификат финансовой гарантии для клиентов Безопасность сделки гарантирована агентством Уют 1250704 При необходимости мы также поможем в продаже вашего объекта, одобрим ипотеку, в том числе со ставкой от 11.9% от банков партнеров, работаем с материнским капиталом, окажем полное юридическое сопровождение сделки. Подбор новостроек бесплатный.