Ярославское ш., 73 км от МКАД
Напольское СНТ, Сергиево-Посадский гор. округ
Дом 55 м², участок 7 сот., дерево, 2005 год.
Цена 1,7 млн ₽, снижали с 2 млн; первая цена 2 млн ₽ от 05.11.2025.
Рейтинг 36/100 · уверенность 72 %
Земля ≈89 тыс. ₽/сот. × 7 сот. = 621 тыс. → дом ≈1,08 млн ₽, 20 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 30 тыс.–100 тыс. ₽/м², медиана 63 тыс.
Ремонт ≈900 тыс., покупка после торга ≈1,45 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,18 млн / целевая ≈2,86 млн / пессимист. ≈2,55 млн → от пессимистичной прибыль ≈201 тыс. ₽, маржа 8 %, ROI 9 %.
Коммуникации: скважина; нет септика (туалет вне дома); отопление — печь.
До ст. Бубяково ≈7,8 км по прямой; до МКАД 73 км, на машине ≈1 ч 11 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №10999
Рейтинг 36/100 · уверенность 72 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 10 (разброс ₽/м² 29 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 17 % | 7.3 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 39 % | 7.1 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 55 % | 3.4 |
| участок | 5 | 27 % | 1.7 |
| ₽/м² дома | 12 | 58 % | 8.5 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 88 750 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 621 000 ₽ (7 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 079 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 19 618 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.6 км | Напольское д. | 14 сот. | 1 690 000 | 120 714 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Напольское д. | 10 сот. | 750 000 | 75 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Напольское д. | 8 сот. | 1 150 000 | 143 750 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Напольское д. | 16 сот. | 800 000 | 50 000 | снят (цена объявления) 24.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Культура-1 СНТ | 10 сот. | 850 000 | 85 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Хомяково с. | 5 сот. | 1 000 000 | 200 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Хомяково с. | 16 сот. | 1 750 000 | 109 375 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Хомяково с. | 7 сот. | 700 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 14.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | Хомяково с. | 10 сот. | 1 250 000 | 125 000 | снят (цена объявления) 29.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | Хомяково с. | 12 сот. | 1 700 000 | 141 667 | снят (цена объявления) 24.08.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 55 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 900 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 30 000 / 63 150 / 99 800 |
| цена объекта | 1 700 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 445 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 182 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 023 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 864 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 546 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 201 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 8 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 9 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Напольское СНТ | 48 м² | 7,5 сот. | 3 000 000 | 62 500 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3 км | Зодиак СНТ | 50 м² | 6 сот. | 4 990 000 | 99 800 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.6 км | Красная Сторожка СНТ | 50,5 м² | 7 сот. | 3 300 000 | 65 347 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.3 км | Калина Красная СНТ | 55 м² | 6 сот. | 4 000 000 | 72 727 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.4 км | Красная Сторожка-1 ТСН | 60 м² | 6 сот. | 1 800 000 | 30 000 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.9 км | Захарьино СНТ | 58 м² | 6 сот. | 2 200 000 | 37 931 | снято (цена объявления) 25.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5 км | Мишутино с. | 60 м² | 8 сот. | 3 000 000 | 50 000 | снято (цена объявления) 22.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.8 км | Ивашково д. | 65 м² | 10 сот. | 4 300 000 | 66 154 | снято (цена объявления) 26.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6 км | Захарьино СНТ | 50 м² | 6 сот. | 3 190 000 | 63 800 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.2 км | Лазарево д. | 55,4 м² | 8 сот. | 3 000 000 | 54 152 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 05.11.2025 | 2 000 000 | история площадки |
| 31.08.2026 | 1 700 000 (−300 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 1 700 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается дом 2 этажа на участке 7 соток в СНТ напольское в 70 км от МКАДа по Ярославскому шоссе в Сергиево Посадском районе. Дом 6 на 6 из бруса 15 на 15 на ленточном фундаменте, строили 20 лет назад,. на 1 этаже кухня, комната и коридор, на 2 этаже 1 комната. Отапливается печкой, зимой можно жить, на кухне на полу ламинат. Участок 7 соток, прямоугольной формы находится на возвышенности СНТ, сухой, прямо за участком небольшой пруд с карасями, так же пруд есть в центре СНТ. На участке растут малина, 2 смородины, яблони, цветы, туи. Есть беседка, скважина, туалет на улице, хоз блок. Вокруг лес, дом 3 от леса, магазин магнит в 1-2 км от СНТ. 1 владелец, покупали более 20 лет назад, стоимость обсуждается.