Ярославское ш., 43 км от МКАД
Загорье СНТ, Сергиево-Посадский гор. округ
Дача 70 м², участок 8 сот., брус.
Цена 2,8 млн ₽; цена не менялась с 15.09.2026.
Рейтинг 29/100 · уверенность 65 %
Земля ≈133 тыс. ₽/сот. × 8 сот. = 1,06 млн → дом ≈1,74 млн ₽, 25 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 27 тыс.–83 тыс. ₽/м², медиана 45 тыс.
Ремонт ≈1,3 млн, покупка после торга ≈2,38 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,26 млн / целевая ≈2,93 млн / пессимист. ≈2,6 млн → от пессимистичной прибыль −1,07 млн ₽, маржа −41 %, ROI −29 %.
Коммуникации: летний водопровод.
До ст. Семхоз ≈5,4 км по прямой; до МКАД 43 км, на машине ≈43 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №10990
Рейтинг 29/100 · уверенность 65 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 52 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 81 % | 14.9 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 74 % | 4.5 |
| участок | 5 | 36 % | 2.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 43 % | 6.4 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 132 950 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 064 000 ₽ (8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 736 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 24 800 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.7 км | Загорье СНТ | 10 сот. | 2 100 000 | 210 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Рязанцы д. | 10,7 сот. | 1 000 000 | 93 458 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Варавино д. | 15 сот. | 3 500 000 | 233 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Варавино д. | 7 сот. | 3 300 000 | 471 429 | снят (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Авиатор Нестеров ДНП | 15 сот. | 2 200 000 | 146 667 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Авиатор Нестеров ДНП | 7,5 сот. | 1 850 000 | 246 667 | снят (цена объявления) 29.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Варавино д. | 8 сот. | 4 950 000 | 618 750 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Рязанцы д. | 12 сот. | 510 000 | 42 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Варавино д. | 8,5 сот. | 1 600 000 | 188 235 | снят (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Варавино д. | 7,4 сот. | 950 000 | 128 378 | снят (цена объявления) 22.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 70 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 300 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 26 667 / 45 376 / 82 857 |
| цена объекта | 2 800 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 380 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 256 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 093 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 930 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 605 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 075 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −41 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −29 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.9 км | Вихрево д. | 70 м² | 6 сот. | 3 000 000 | 42 857 | снято (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.3 км | Родник-9 СНТ | 67 м² | 6 сот. | 2 790 000 | 41 642 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.2 км | Воздвиженское-3 СНТ | 68,9 м² | 5,7 сот. | 3 300 000 | 47 895 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.6 км | Спасс-Торбеево ДНП | 70 м² | 8 сот. | 5 800 000 | 82 857 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.9 км | Афанасовский пос. | 66 м² | 6,5 сот. | 2 350 000 | 35 606 | снято (цена объявления) 26.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.8 км | Буран СНТ | 75 м² | 6 сот. | 2 000 000 | 26 667 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.9 км | Нефтяник СНТ | 80 м² | 8 сот. | 4 900 000 | 61 250 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.9 км | Еремино д. | 60 м² | 7 сот. | 2 200 000 | 36 667 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.2 км | Озон сад. уч. | 71 м² | 8,3 сот. | 4 000 000 | 56 338 | снято (цена объявления) 07.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.6 км | Ильинское с. | 70 м² | 6 сот. | 4 200 000 | 60 000 | снято (цена объявления) 07.06.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 15.09.2026 | 2 800 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 800 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Отличная дача для семейного отдыха. Свой выход в грибной лес, рыбалка на пруду внутри поселка. Электричество 15квт. Оптоволоконный интернет. Дом и летняя кухня. Рядом остановка 388 автобуса Вднх-Сергиев посад. Люди в поселке живут круглый год, дороги чистят. В поселке летний водопровод. Дачи выдавались телевизионным работникам, хороший контингент, приятные соседи. Поселок с 1980 года, все участки давно построились.