Новорязанское ш., 83 км от МКАД
Пруды СНТ, Коломенский гор. округ
Дача 57,4 м², участок 7 сот., дерево.
Цена 2,8 млн ₽, снижали с 2,9 млн; первая цена 2,9 млн ₽ от 20.11.2025.
Рейтинг 21/100 · уверенность 65 %
Земля ≈164 тыс. ₽/сот. × 7 сот. = 1,15 млн → дом ≈1,66 млн ₽, 29 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 19 тыс.–77 тыс. ₽/м², медиана 66 тыс.
Ремонт ≈1,15 млн, покупка после торга ≈2,38 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,5 млн / целевая ≈3,15 млн / пессимист. ≈2,8 млн → от пессимистичной прибыль −725 тыс. ₽, маржа −26 %, ROI −20 %.
Коммуникации: свет — есть; в описании: газ, нет септика (туалет на улице).
До ст. Сычёво ≈1,3 км по прямой; до МКАД 83 км, на машине ≈1 ч 34 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №1099
Рейтинг 21/100 · уверенность 65 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 57 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 24 % | 4.4 |
| торг | 5 | 23 % | 1.4 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 27 % | 1.7 |
| ₽/м² дома | 12 | 32 % | 4.7 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 163 542 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 145 000 ₽ (7 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 655 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 28 833 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Нарцисс СНТ | 5 сот. | 1 650 000 | 330 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Пруды СНТ | 5 сот. | 1 750 000 | 350 000 | снят (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Коломенский СНТ | 16 сот. | 4 200 000 | 262 500 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Нарцисс СНТ | 8 сот. | 1 300 000 | 162 500 | снят (цена объявления) 07.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Коломенский СНТ | 7,3 сот. | 1 000 000 | 136 986 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Парничок СНТ | 4,8 сот. | 800 000 | 166 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Парничок СНТ | 5,1 сот. | 850 000 | 166 667 | снят (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Новое СНТ | 5 сот. | 750 000 | 150 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Подлипки СНТ | 7,1 сот. | 1 600 000 | 225 352 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Коломенское СНТ | 12 сот. | 2 200 000 | 183 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 57,4 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 148 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 19 091 / 65 989 / 77 451 |
| цена объекта | 2 800 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 380 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 504 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 329 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 154 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 803 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -725 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −26 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −20 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.6 км | Коломенское СНТ | 60 м² | 8 сот. | 4 600 000 | 76 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Огородник-2 СНТ | 54,1 м² | 6 сот. | 3 650 000 | 67 468 | снято (цена объявления) 24.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Яблонька СНТ | 51 м² | 7 сот. | 3 290 000 | 64 510 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Яблонька СНТ | 51 м² | 5 сот. | 3 950 000 | 77 451 | снято (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.8 км | Барановка д. | 56 м² | 10 сот. | 1 900 000 | 33 929 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | 48 м² | 6,5 сот. | 2 700 000 | 56 250 | снято (цена объявления) 16.05.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0 км | Пруды СНТ | 72 м² | 9 сот. | 4 900 000 | 68 056 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | 45,6 м² | 7,5 сот. | 3 500 000 | 76 754 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 8.1 км | Биорки пос. | 55 м² | 5 сот. | 1 050 000 | 19 091 | снято (цена объявления) 09.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | 42,5 м² | 5 сот. | 1 300 000 | 30 588 | снято (цена объявления) 14.06.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 20.11.2025 | 2 900 000 | история площадки |
| 15.04.2026 | 2 849 000 (−51 000) | история площадки |
| 16.07.2026 | 2 800 000 (−49 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 800 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продам дачу в районе мкр Подлипки, снт "Пруды". Дача находится в прекрасном месте вблизи водоема. Есть веранда, летний душ, хозяйственные постройки и второй небольшой домик на участке, который можно переделать под баню. На участке растут многолетние туи и кустарниковые насаждения. Дача представляет собой деревянный двух этажный дом, площадью 57,4 квадратных метров. В доме три комнаты и помещение под санузел (не оборудован), электричество. В Снт уже проводят газ. Участок земли площадью 7 соток, вода на участке, туалет уличный. Земельный участок и дом в собственности, быстрый выход на сделку. Кадастровый номер земельного участка 50:57:0031310:144.