Ярославское ш., 85 км от МКАД
Власово д., Сергиево-Посадский гор. округ
Дача 36 м², участок 10 сот., брус.
Цена 900 тыс. ₽, снижали с 1,8 млн; первая цена 1,8 млн ₽ от 13.09.2025.
Рейтинг 17/100 · уверенность 53 %
Земля ≈27 тыс. ₽/сот. × 10 сот. = 275 тыс. → дом ≈625 тыс. ₽, 17 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 20 км, 10 тыс.–79 тыс. ₽/м², медиана 42 тыс.
Ремонт ≈620 тыс., покупка после торга ≈765 тыс. ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,28 млн / целевая ≈1,15 млн / пессимист. ≈1,02 млн → от пессимистичной прибыль −362 тыс. ₽, маржа −35 %, ROI −26 %.
Коммуникации: вода — есть; в описании: колодец.
До ст. Бужаниново ≈27,8 км по прямой; до МКАД 85 км, на машине ≈1 ч 36 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №10987
Рейтинг 17/100 · уверенность 53 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 5 (разброс ₽/м² 94 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 21 % | 4.6 |
| торг | 5 | 100 % | 7.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 0 % | 0 |
| участок | 5 | 55 % | 3.9 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.8 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 27 475 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 275 000 ₽ (10 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 625 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 17 361 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Власово д. | 6 сот. | 250 000 | 41 667 | снят (цена объявления) 29.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Торгашино д. | 10 сот. | 399 000 | 39 900 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Торгашино д. | 7,5 сот. | 990 000 | 132 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Торгашино д. | 8 сот. | 550 000 | 68 750 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Торгашино д. | 6 сот. | 430 000 | 71 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Торгашино д. | 13 сот. | 1 200 000 | 92 308 | снят (цена объявления) 05.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Торгашино д. | 4 сот. | 300 000 | 75 000 | снят (цена объявления) 01.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Торгашино д. | 12 сот. | 250 000 | 20 833 | снят (цена объявления) 28.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Мардарьево д. | 15 сот. | 255 000 | 17 000 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Торгашино д. | 15 сот. | 350 000 | 23 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 36 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 620 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 10 136 / 42 125 / 79 167 |
| цена объекта | 900 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 765 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 279 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 215 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 151 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 023 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -362 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −35 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −26 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 15.4 км | Титовское с. | 36 м² | 15 сот. | 2 850 000 | 79 167 | снято (цена объявления) 18.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.3 км | Сулоть СНТ | 30 м² | 6 сот. | 450 000 | 15 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 18 км | Филипповское д. | 39,6 м² | 15 сот. | 1 800 000 | 45 455 | снято (цена объявления) 07.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 19.3 км | Весна-2 СНТ | 29,5 м² | 5,8 сот. | 299 000 | 10 136 | снято (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 19.2 км | Весна-2 СНТ | 27,3 м² | 6 сот. | 1 150 000 | 42 125 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 13.09.2025 | 1 800 000 | история площадки |
| 29.09.2025 | 1 700 000 (−100 000) | история площадки |
| 01.11.2025 | 1 800 000 (+100 000) | история площадки |
| 16.11.2025 | 1 700 000 (−100 000) | история площадки |
| 17.11.2025 | 1 600 000 (−100 000) | история площадки |
| 20.11.2025 | 1 500 000 (−100 000) | история площадки |
| 23.11.2025 | 1 400 000 (−100 000) | история площадки |
| 26.11.2025 | 1 300 000 (−100 000) | история площадки |
| 07.12.2025 | 1 200 000 (−100 000) | история площадки |
| 10.02.2026 | 1 300 000 (+100 000) | история площадки |
| 03.05.2026 | 1 200 000 (−100 000) | история площадки |
| 06.06.2026 | 1 090 000 (−110 000) | история площадки |
| 11.09.2026 | 900 000 (−190 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 900 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаю участок с домом. Дом полностью из бруса. Дом построен 2,5 года назад. Свет, вода, батареи в нем присутствуют. Мебель оставим по договоренности. На территории туалет, хозблок(внутри душевая кабина) колодец, качели взрослые и для детей, 3грядки с клубникой, и плодовые деревья и декоративные. За участком красивейший лес, выход в него с участка есть. Есть место для строительства большого дома. По остальным вопросам звоните по телефону напишу лично. Есть один нюанс, все вопросы по телефону лично напишу, расскажу. Срочно!