Ярославское ш., 55 км от МКАД
Загорские Дали пос., Сергиево-Посадский гор. округ
Дача 30 м², участок 14 сот., брус.
Цена 2,4 млн ₽; цена не менялась с 04.09.2026.
Рейтинг 24/100 · уверенность 48 %
Земля ≈56 тыс. ₽/сот. × 14 сот. = 782 тыс. → дом ≈1,62 млн ₽, 54 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км, 40 тыс.–180 тыс. ₽/м², медиана 76 тыс.
Ремонт ≈600 тыс., покупка после торга ≈2,04 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,37 млн / целевая ≈2,13 млн / пессимист. ≈1,89 млн → от пессимистичной прибыль −748 тыс. ₽, маржа −40 %, ROI −28 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: в описании: газ.
До ст. Бубяково ≈7,6 км по прямой; до МКАД 55 км, на машине ≈1 ч 12 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №10984
Рейтинг 24/100 · уверенность 48 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 4 (разброс ₽/м² 103 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 64 % | 13.8 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 57 % | 4.1 |
| участок | 5 | 91 % | 6.5 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 55 833 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 782 000 ₽ (14 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 618 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 53 933 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.8 км | Псарево д. | 15 сот. | 2 000 000 | 133 333 | снят (цена объявления) 10.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Хомяково с. | 16 сот. | 1 750 000 | 109 375 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Псарево д. | 10 сот. | 1 700 000 | 170 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Хомяково с. | 18 сот. | 1 570 000 | 87 222 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Хомяково с. | 15 сот. | 600 000 | 40 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Напольское д. | 16 сот. | 800 000 | 50 000 | снят (цена объявления) 24.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Восток СНТ | 12 сот. | 900 000 | 75 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Хомяково с. | 15 сот. | 690 000 | 46 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Хомяково с. | 5 сот. | 1 000 000 | 200 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Хомяково с. | 15 сот. | 1 100 000 | 73 333 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 30 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 600 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 40 000 / 75 970 / 180 000 |
| цена объекта | 2 400 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 040 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 365 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 247 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 128 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 892 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -748 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −40 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −28 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.1 км | Хомяково с. | 25 м² | 14 сот. | 4 500 000 | 180 000 | снято (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.2 км | 30 м² | 7 сот. | 1 200 000 | 40 000 | снято (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 6.2 км | Энтузиаст СНТ | 34 м² | 12 сот. | 3 466 000 | 101 941 | в продаже 25.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.4 км | Пальчино СНТ | 24 м² | 10 сот. | 1 200 000 | 50 000 | снято (цена объявления) 29.06.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 04.09.2026 | 2 400 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 400 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается участок Ижс с возможностью построить уютный дом из бруса площадью 30 кв. М с тремя комнатами. Дом расположен на участке 14 соток, категория земель Ижс. Электрическое отопление обеспечивает комфорт в любое время года. На участке имеется бассейн, что добавляет дополнительный комфорт для отдыха. Дом построен на одном этаже, что делает его удобным для проживания. Канализация представлена станцией биоочистки, а газ проходит по границе участка. Для развлечений доступно кабельное/цифровое ТВ. Расположение в транспортной доступности рядом железнодорожная станция. Поможем одобрить ипотеку без первого взноса.