Ярославское ш., 40 км от МКАД
Импульс СНТ, Пушкинский гор. округ
Дом 68,1 м², участок 6 сот., дерево, 2019 год.
Цена 3,2 млн ₽, снижали с 3,2 млн; первая цена 3,2 млн ₽ от 31.08.2026.
Рейтинг 31/100 · уверенность 59 %
Земля ≈212 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 1,27 млн → дом ≈1,93 млн ₽, 28 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 3 в 10 км, 50 тыс.–102 тыс. ₽/м², медиана 67 тыс.
Ремонт ≈1,06 млн, покупка после торга ≈2,72 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,63 млн / целевая ≈4,17 млн / пессимист. ≈3,7 млн → от пессимистичной прибыль −79 тыс. ₽, маржа −2 %, ROI −2 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: вода — есть; в описании: печь, скважина, газ, септик (по описанию).
До ст. Софрино-2 ≈4,9 км по прямой; до МКАД 40 км, на машине ≈46 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №10978
Рейтинг 31/100 · уверенность 59 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 3 (разброс ₽/м² 79 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 86 % | 15.7 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 78 % | 4.7 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 33 % | 4.9 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 75 % | 4.6 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 211 666 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 270 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 929 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 28 326 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.7 км | Беркут СНТ | 12 сот. | 3 000 000 | 250 000 | снят (цена объявления) 12.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Беркут СНТ | 6 сот. | 1 200 000 | 200 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Ручеек СНТ | 6 сот. | 1 750 000 | 291 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Ручеек СНТ | 5,7 сот. | 4 970 000 | 871 930 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Грибаново д. | 13,8 сот. | 3 872 400 | 280 609 | снят (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Нововоронино д. | 6,5 сот. | 1 100 000 | 169 231 | снят (цена объявления) 29.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Мураново д. | 15 сот. | 3 200 000 | 213 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Мураново д. | 6 сот. | 3 500 000 | 583 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Папертники д. | 12 сот. | 3 650 000 | 304 167 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Папертники д. | 9 сот. | 1 900 000 | 211 111 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 68,1 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 062 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, септик, вода |
| цена выхода: источник | приличные 3 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 50 459 / 66 667 / 102 056 |
| цена объекта | 3 199 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 719 150 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 628 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 397 000 ₽ |
| продажа: целевая | 4 165 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 702 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -79 150 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −2 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −2 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 3 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.8 км | Нептун СНТ да: «санузел» + «мебелью» | 65,4 м² | 6,2 сот. | 3 300 000 | 50 459 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6 км | Нагорное д. да: «ванная» + «заезжай и живи» | 69 м² | 5,5 сот. | 4 600 000 | 66 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.8 км | Рассвет СНТ да: «санузле» + «евроремонт» | 68,1 м² | 6 сот. | 6 950 000 | 102 056 | снято (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 31.08.2026 | 3 200 000 | история площадки |
| 23.09.2026 | 3 199 000 (−1 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 3 199 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается 2-х этажный дом из бруса 68,1 кв.м., расположенный на участке 6 соток (по факту земли больше). Дом 2019 года постройки, на ленточном фундаменте 40х90 см. На первом этаже расположена гостиная с камином и кухня, второй этаж- спальня и санузел. В дом подведена вода из скважины, установлен водонагреватель 80л, канализация-септик, газ-балонный. Для обогрева дома используется 4 потолочных инфракрасных обогревателя с регуляцией температурного режима, а также камин. Душ (на улице)с горячей и холодной водой. На участке расположены хозяйственные постройки, уличный туалет, много плодовых деревьев и кустарников, декоративный пруд с рыбками. Прямой выход в лес. Дорога асфальтированная, охрана- въезд на территорию СНТ с пульта. Инфраструктура п.Софрино-1 в 4 км от СНТ, где есть магазины, поликлиника, маршрутки до жд.станции Софрино, Зеленоградская, Пушкино. Один собственник, право собственности более 5 лет, полная сумма по договору.