Ярославское ш., 32 км от МКАД
Лесной Родник СНТ, Пушкинский гор. округ
Дом 48,3 м², участок 6,1 сот., дерево, 1984 год.
Цена 2,5 млн ₽; цена не менялась с 19.11.2025.
Рейтинг 41/100 · уверенность 61 %
Земля ≈457 тыс. ₽/сот. × 6,1 сот. = 2,79 млн → дом −286 тыс. ₽, −6 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км) · ⚠ дом почти даром.
Выход: приличные 3 в 10 км, 70 тыс.–86 тыс. ₽/м², медиана 78 тыс.
Ремонт ≈966 тыс., покупка после торга ≈2,12 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,56 млн / целевая ≈3,2 млн / пессимист. ≈2,85 млн → от пессимистичной прибыль −246 тыс. ₽, маржа −9 %, ROI −8 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: нет септика (туалет вне дома); отопление — есть; свет — есть; в описании: колодец.
До ст. Зеленоградская ≈3,3 км по прямой; до МКАД 32 км, на машине ≈34 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №10977
Рейтинг 41/100 · уверенность 61 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 3 (разброс ₽/м² 25 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 97 % | 17.8 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 90 % | 5.5 |
| участок | 5 | 19 % | 1.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 100 % | 14.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 456 704 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 2 786 000 ₽ (6,1 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | −286 000 ₽ |
| ₽/м² дома | −5 921 ₽/м² |
| ⚠ сигнал | дом почти даром: объект стоит почти как земля рядом |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | Матюшино д. | 26,4 сот. | 11 500 000 | 435 606 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Зимогорье СНТ | 5,7 сот. | 3 400 000 | 596 491 | снят (цена объявления) 12.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Матюшино д. | 15,1 сот. | 9 300 000 | 615 894 | снят (цена объявления) 18.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Дарьино д. | 37,6 сот. | 9 600 000 | 255 319 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Дарьино д. | 12 сот. | 5 100 000 | 425 000 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Лесная поляна СНТ | 6 сот. | 3 700 000 | 616 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Дарьино д. | 8 сот. | 5 406 000 | 675 750 | снят (цена объявления) 29.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Петушки д. | 10,2 сот. | 6 949 600 | 681 333 | снят (цена объявления) 29.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Зимогорье д. | 12,5 сот. | 7 000 000 | 560 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Ельдигино с. | 5 сот. | 2 600 000 | 520 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 48,3 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 966 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | приличные 3 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 70 000 / 77 778 / 86 444 |
| цена объекта | 2 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 125 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 556 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 378 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 200 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 845 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -246 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −9 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −8 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 3 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4 км | Нагорное СНТ да: «ванные» + «мебелью» | 50,9 м² | 6 сот. | 4 400 000 | 86 444 | снято (цена объявления) 11.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7 км | Геолог СНТ да: «душевая кабина» + «мебель» | 50 м² | 6 сот. | 3 500 000 | 70 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7 км | Алешино СНТ да: «душевая кабина» + «мебель» | 45 м² | 6 сот. | 3 500 000 | 77 778 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 19.11.2025 | 2 500 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 2 500 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
56.103994, 37.850398 геолокация расположения (скопировать в навигатор или карты). Участок площадью - 606 м2. Кадастровый номер: 50:13:0040229:82 Категория земель - Земли сельскохозяйственного назначения/ Вид разрешенного использования - Для садоводства. Деревянный 2х этажный, дачный дом, Кадастровый номер : 50:13:0040229:597, площадью -48.3м2 . Год оформления права собственности - 2026. Туалет на улице , до колодца 60 метров. Электричество есть. Терраса. Санузел на улице. Один взрослый собственник. Документ основания - наследство по закону от мамы к дочке. Развитая инфраструктура и транспортное сообщение района. Без торга. Свободная продажа.Быстрый выход на сделку. Оперативный показ.