Ярославское ш., 56 км от МКАД
Росток СНТ, Сергиево-Посадский гор. округ
Дом 85 м², участок 17 сот.
Цена 2,5 млн ₽; цена не менялась с 03.09.2026.
Рейтинг 68/100 · уверенность 54 %
Земля рядом ≈320 тыс. ₽/сот. (нижний квартиль 10 участков · земля рядом дороже объекта в 2,2 раза — участки не того класса или ошибка в сотках, цену дома не считаем).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 64 тыс.–99 тыс. ₽/м², медиана 77 тыс.
Ремонт ≈1,7 млн, покупка после торга ≈2,12 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈6,71 млн / целевая ≈6,03 млн / пессимист. ≈5,36 млн → от пессимистичной прибыль ≈1,54 млн ₽, маржа 29 %, ROI 40 %.
Коммуникации: в описании: колодец.
До ст. Семхоз ≈2 км по прямой; до МКАД 56 км, на машине ≈51 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №10975
Рейтинг 68/100 · уверенность 54 %
Уверенность: поля 5 из 8 (нет: материал, год, коммуникации); аналогов 8 (разброс ₽/м² 11 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 80 % | 40.2 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 63 % | 13.5 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 7.1 |
| участок | 5 | 100 % | 7.1 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 320 497 ₽ (нижний квартиль 10 участков · земля рядом дороже объекта в 2,2 раза — участки не того класса или ошибка в сотках, цену дома не считаем) |
| стоимость земли объекта | 5 448 000 ₽ (17 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | — |
| ₽/м² дома | — |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Росток СНТ | 13 сот. | 4 300 000 | 330 769 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Росток СНТ | 6 сот. | 2 700 000 | 450 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Южный СНТ | 6 сот. | 2 225 000 | 370 833 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | 12 сот. | 7 500 000 | 625 000 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.6 км | Садовод СНТ (Западный пос.) | 8,2 сот. | 2 600 000 | 317 073 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | 15 сот. | 11 000 000 | 733 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.6 км | Садовод СНТ (Западный пос.) | 4 сот. | 1 150 000 | 287 500 | снят (цена объявления) 14.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | 15 сот. | 12 400 000 | 826 667 | снят (цена объявления) 15.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.6 км | 42 сот. | 28 300 000 | 673 810 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.6 км | Салют СТ | 8 сот. | 2 500 000 | 312 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 85 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 700 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 64 028 / 77 456 / 98 706 |
| цена объекта | 2 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 125 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 6 705 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 6 370 000 ₽ |
| продажа: целевая | 6 034 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 5 364 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 1 539 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 29 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 40 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.5 км | 84 м² | 16 сот. | 6 950 000 | 82 738 | снято (цена объявления) 17.06.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.5 км | 88,4 м² | 18 сот. | 6 950 000 | 78 620 | снято (цена объявления) 19.06.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 3 км | 84,5 м² | 13 сот. | 5 700 000 | 67 456 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 3.9 км | Рада СНТ | 85 м² | 18 сот. | 8 390 000 | 98 706 | снято (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.8 км | 85,9 м² | 9 сот. | 5 500 000 | 64 028 | снято (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.8 км | 80 м² | 10 сот. | 10 500 000 | 131 250 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 28.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 5.2 км | Радонеж ДСК | 85,2 м² | 15,6 сот. | 6 500 000 | 76 291 | снято (цена объявления) 21.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | 90 м² | 12 сот. | 7 200 000 | 80 000 | снято (цена объявления) 06.06.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 3 км | 88,4 м² | 10 сот. | 6 200 000 | 70 136 | снято (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.9 км | 80 м² | 16,7 сот. | 12 500 000 | 156 250 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 16.08.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 03.09.2026 | 2 500 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 2 500 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается дача в экологически чистом живописном месте, расположенная в лесном массиве, малонаселенное Снт, круглогодичный подъезд. Участок правильной формы, огорожен забором-рабицей. Дом строили качественно, для себя. Можно проживать зимой. Действующая крепкая печка на 2 этажа. На участке есть сарай, колодец с питьевой водой. Подключено электричество. Дом утеплен, обшит вагонкой. Прекрасно подойдет для тех, кто устал от городской суеты. Свободная продажа, готовы к сделке, один взрослый собственник.