Ярославское ш., 44 км от МКАД
Воря-3 СНТ, Пушкинский гор. округ
Дом 36 м², участок 3 сот., дерево, 2000 год.
Цена 1,3 млн ₽, снижали с 1,6 млн; первая цена 1,6 млн ₽ от 16.07.2026.
Рейтинг 83/100 · уверенность 66 %
Земля ≈267 тыс. ₽/сот. × 3 сот. = 801 тыс. → дом ≈499 тыс. ₽, 14 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 67 тыс.–172 тыс. ₽/м², медиана 100 тыс.
Ремонт ≈620 тыс., покупка после торга ≈1,1 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,51 млн / целевая ≈3,16 млн / пессимист. ≈2,81 млн → от пессимистичной прибыль ≈1,08 млн ₽, маржа 39 %, ROI 63 %.
Коммуникации: вода — есть; отопление — есть.
До ст. Путилово ≈1,6 км по прямой; до МКАД 44 км, на машине ≈47 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №10962
Рейтинг 83/100 · уверенность 66 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 9 (разброс ₽/м² 24 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 50 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 80 % | 17.1 |
| торг | 5 | 100 % | 7.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 7.1 |
| участок | 5 | 0 % | 0 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.8 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 267 164 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 801 000 ₽ (3 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 499 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 13 861 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Воря-3 СНТ | 6 сот. | 1 600 000 | 266 667 | снят (цена объявления) 31.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Воря-3 СНТ | 5,5 сот. | 2 400 000 | 436 364 | в продаже 27.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Воря-13 СНТ | 6,7 сот. | 1 799 999 | 268 657 | снят (цена объявления) 14.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Воря-3 СНТ | 8,3 сот. | 3 500 000 | 421 687 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Воря-2 СНТ | 7,9 сот. | 1 500 000 | 189 873 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Воря-2 СНТ | 10 сот. | 4 000 000 | 400 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | 10 сот. | 2 500 000 | 250 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.2 км | 10 сот. | 3 000 000 | 300 000 | снят (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.2 км | Путилово с. | 11 сот. | 3 300 000 | 300 000 | снят (цена объявления) 04.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Путилово с. | 10 сот. | 3 800 000 | 380 000 | снят (цена объявления) 25.05.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 36 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 620 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 67 217 / 100 000 / 172 069 |
| цена объекта | 1 300 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 105 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 513 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 337 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 162 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 810 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 1 085 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 39 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 63 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 12.8 км | Зеленоградский дп | 36 м² | 4 сот. | 3 500 000 | 97 222 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.5 км | Родник СНТ | 42,4 м² | 4 сот. | 2 850 000 | 67 217 | снято (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 16.8 км | Братовщина с. | 34 м² | 3,7 сот. | 4 000 000 | 117 647 | снято (цена объявления) 16.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 19.7 км | 36,6 м² | 2,3 сот. | 3 900 000 | 106 557 | снято (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 12.8 км | Зеленоградский дп | 30 м² | 4 сот. | 3 000 000 | 100 000 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 13 км | Литвиновские резиденции КП | 29 м² | 4 сот. | 4 990 000 | 172 069 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 11.9 км | Василево д. | 28 м² | 4 сот. | 1 500 000 | 53 571 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 16.2 км | Братовщина с. | 42,2 м² | 4,2 сот. | 3 750 000 | 88 863 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 19.4 км | 31 м² | 3 сот. | 3 750 000 | 120 968 | снято (цена объявления) 21.06.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 19.7 км | 30 м² | 3 сот. | 3 000 000 | 100 000 | в продаже 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 16.07.2026 | 1 600 000 | история площадки |
| 03.08.2026 | 1 500 000 (−100 000) | история площадки |
| 15.08.2026 | 1 300 000 (−200 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 1 300 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Уютный домик на участке чуть больше 3-х соток. Есть водопровод, летний поливочный, свет 5 кВт , но для дачи больше и не нужно. Дом на кадастре не стоит, участок размежован стоит на кадастре, в собственности, подходит под ипотеку. Одна собственница, полная стоимость в договоре! показывал по выходным суббота воскресенье. КАДАСТРОВЫЙ НОМЕР УЧАСТКА: 50:65:0010204:50