Новорязанское ш., 70 км от МКАД
Воскресенск г., Воскресенск гор. округ
Дача 30,4 м², участок 5,6 сот., газоблок.
Цена 2,8 млн ₽, снижали с 3 млн; первая цена 3 млн ₽ от 17.04.2026.
Рейтинг 22/100 · уверенность 62 %
Земля ≈109 тыс. ₽/сот. × 5,6 сот. = 609 тыс. → дом ≈2,19 млн ₽, 72 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 24 тыс.–67 тыс. ₽/м², медиана 40 тыс.
Ремонт ≈408 тыс., покупка после торга ≈2,38 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,2 млн / целевая ≈1,08 млн / пессимист. ≈959 тыс. → от пессимистичной прибыль −1,83 млн ₽, маржа −191 %, ROI −66 %.
Коммуникации: летний водопровод; в описании: печь, скважина.
До ст. Цемгигант ≈2 км по прямой; до МКАД 70 км, на машине ≈1 ч 30 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №1096
Рейтинг 22/100 · уверенность 62 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 9 (разброс ₽/м² 35 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 43 % | 9.2 |
| торг | 5 | 44 % | 3.2 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 7.1 |
| участок | 5 | 15 % | 1 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.8 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 108 750 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 609 000 ₽ (5,6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 191 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 72 072 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.6 км | Восход-2 СНТ | 4 сот. | 950 000 | 237 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Восход-2 СНТ | 6 сот. | 650 000 | 108 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Ачкасово с. | 6 сот. | 750 000 | 125 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Ачкасово с. | 10 сот. | 1 100 000 | 110 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Ачкасово с. | 11 сот. | 1 125 000 | 102 273 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | 8,2 сот. | 7 600 000 | 926 829 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.5 км | Ачкасово с. | 9 сот. | 1 100 000 | 122 222 | снят (цена объявления) 08.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Дуброво д. | 7 сот. | 1 400 000 | 200 000 | снят (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Ачкасово с. | 24,5 сот. | 1 790 000 | 73 061 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Елино д. | 5,9 сот. | 2 500 000 | 423 729 | в продаже 27.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 30,4 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 408 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 23 973 / 40 000 / 66 667 |
| цена объекта | 2 800 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 380 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 199 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 139 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 079 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 959 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 829 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −191 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −66 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3 км | Отдых СНТ | 34 м² | 6 сот. | 2 150 000 | 63 235 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.9 км | 30 м² | 5 сот. | 2 000 000 | 66 667 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 5 км | Ягодное СНТ | 30 м² | 5,3 сот. | 1 500 000 | 50 000 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.9 км | 28 м² | 6 сот. | 1 090 000 | 38 929 | снято (цена объявления) 16.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 9.5 км | Перебатино СНТ | 30 м² | 5,8 сот. | 1 200 000 | 40 000 | в продаже 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.8 км | Ёлочка СНТ | 31 м² | 6 сот. | 1 100 000 | 35 484 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.8 км | Ёлочка СНТ | 31,1 м² | 5,9 сот. | 1 350 000 | 43 408 | снято (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 11.4 км | 30 м² | 8 сот. | 990 000 | 33 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 13.7 км | Анфалово-2 СНТ | 30 м² | 6 сот. | 200 000 | 6 667 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 13.5 км | Лесное СНТ | 29,2 м² | 5,9 сот. | 700 000 | 23 973 | снято (цена объявления) 23.06.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 17.04.2026 | 3 000 000 | история площадки |
| 04.06.2026 | 2 800 000 (−200 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 800 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается дача на берегу Москвы реки. Все готово для жизни с весны до осени. Жить на природе теперь не подвиг, а удовольствие. Представьте: утро начинается не с шума соседей за стенкой, а с пения птиц и чашки кофе на собственной веранде. А вечером прогулка к Москва реке, которая течет буквально у границы Снт. Мы продаем не просто дачу, а полностью готовый мини комплекс для загородной жизни. Сам дом (30,4 кв. М. По документам, но по факту просторнее): это теплый, уютный 2-этажный блочный дом, который не замерзнет в межсезонье. Внутри 3 отдельные жилые комнаты. Идеально для семьи с детьми или для компании друзей. Секрет уюта дом утеплен, снаружи аккуратный сайдинг. А настоящая изюминка камин на дровах. Представьте как трещат дрова, за окном дождь, а в доме тепло и сказочно. Бонус к дому пристроена еще одна комната и веранда именно они создают ощущение простора. Участок 5,6 соток. Здесь уже растут и радуют глаз: яблони, малина, виноград и море цветов. Для садовода рай, для эстета наслаждение. Аккуратные дорожки и газон, все ухожено. Хозяйственный Блок (это вам не сарайчик): отдельно стоящая кухня с верандой летом готовить и обедать там одно удовольствие. Не тащите грязь в дом, встречайте гостей с шашлыками на кухне-веранде. 2 хоз. Блока для инструментов, запасов, велосипедов, рыбацких снастей. Теплый туалет (оцените в холодную погоду). Теплый душ помыться с комфортом даже в прохладный день. Коммуникации: Свет заведен на участок и разведен на дом, кухню, душ, хоз. Блок; Вода двойная система! *Своя скважина 38 метров. *Летний водопровод от Снт (май-октябрь) резервный вариант. Канализация свои выгребные ямы под каждым строением. Забор И Безопасность: С улицы надежный забор из металлопрофиля с калиткой и откатными воротами. Остальная часть участка сетка-рабица, участок не "душит", продувается, но в то же время защищает от чужих животных. Снт Дружба находится в г. Воскресенск фактически на берегу Москва реки. Утром на рыбалку, вечером на закаты, летом купаться и кататься на сапе. Природа, воздух, но при этом до города доступно. Показ в любое время по договоренности. Арт. 134589371.