Ярославское ш., 23 км от МКАД
Зеленоградский дп, Пушкинский гор. округ
Дом 30 м², участок 4 сот., брус.
Цена 3 млн ₽, снижали с 3,5 млн; первая цена 3,5 млн ₽ от 25.07.2026.
Рейтинг 37/100 · уверенность 61 %
Земля рядом ≈667 тыс. ₽/сот. (нижний квартиль 10 участков · продаётся доля/часть — цену дома не считаем).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 89 тыс.–135 тыс. ₽/м², медиана 110 тыс.
Ремонт ≈600 тыс. ₽; продаётся доля или часть дома (в описании: «расположена часть дома») — экономику по целым домам не считаем.
Коммуникации: газ — есть; в описании: колодец.
До ст. Нагорное ≈1,4 км по прямой; до МКАД 23 км, на машине ≈29 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №10948
Рейтинг 37/100 · уверенность 61 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 8 (разброс ₽/м² 6 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 100 % | 21.4 |
| торг | 5 | 95 % | 6.8 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 7.1 |
| участок | 5 | 0 % | 0 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.8 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 666 875 ₽ (нижний квартиль 10 участков · продаётся доля/часть — цену дома не считаем) |
| стоимость земли объекта | — |
| цена дома (цена − земля) | — |
| ₽/м² дома | — |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Зеленоградский дп | 5 сот. | 3 400 000 | 680 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Зеленоградский дп | 5 сот. | 2 900 000 | 580 000 | снят (цена объявления) 21.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Зеленоградский дп | 18 сот. | 15 670 000 | 870 556 | снят (цена объявления) 19.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Зеленоградский дп | 13,9 сот. | 7 100 000 | 510 791 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Зеленоградский дп | 10 сот. | 10 000 000 | 1 000 000 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Зеленоградский дп | 8 сот. | 5 300 000 | 662 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Зеленоградский дп | 4,6 сот. | 4 000 000 | 869 565 | снят (цена объявления) 28.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Мосгаз СТ | 24 сот. | 20 000 000 | 833 333 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Нагорное д. | 6,7 сот. | 4 583 200 | 684 060 | снят (цена объявления) 29.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Зеленоградский дп | 15,2 сот. | 10 500 000 | 690 789 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 30 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 600 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 89 189 / 110 066 / 134 615 |
| цена объекта | 3 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 550 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | — |
| продажа: консервативная | — |
| продажа: целевая | — |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | — |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | — |
| маржа (от пессимистичной продажи) | — |
| ROI (от пессимистичной продажи) | — |
| пояснение расчета | продаётся доля или часть дома (в описании: «расположена часть дома») — экономику по целым домам не считаем |
| экономика не посчитана | продаётся доля или часть дома (в описании: «расположена часть дома») — экономику по целым домам не считаем |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.2 км | Зеленоградский дп | 27 м² | 6 сот. | 5 300 000 | 196 296 выброс, не в счёт | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Зеленоградский дп | 36 м² | 4 сот. | 3 500 000 | 97 222 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.7 км | Фомкино-4 СНТ | 27 м² | 5,4 сот. | 3 500 000 | 129 630 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.6 км | Введенское д. | 32 м² | 6 сот. | 2 500 000 | 78 125 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.6 км | Братовщина с. | 34 м² | 3,7 сот. | 4 000 000 | 117 647 | снято (цена объявления) 16.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.2 км | Чекмово-1 СНТ | 32 м² | 6 сот. | 3 570 000 | 111 562 | снято (цена объявления) 06.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8 км | 26 м² | 4,4 сот. | 3 500 000 | 134 615 | снято (цена объявления) 25.06.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 4.8 км | Фомкино-4 СНТ | 37 м² | 5,4 сот. | 3 300 000 | 89 189 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7 км | Солнечное СНТ | 36 м² | 6 сот. | 3 500 000 | 97 222 | снято (цена объявления) 11.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.4 км | Нагорное пос. | 35 м² | 6 сот. | 3 800 000 | 108 571 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 25.07.2026 | 3 500 000 | история площадки |
| 03.10.2026 | 3 000 000 (−500 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 000 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продам участок Ижс в стародачном месте. На участке расположена часть дома с отдельным входом(комната и кухня). И новый домик под отделку 6×4 с мансардой. Строился для постоянного проживания. Фундамент с углублением 1.5 м. На участке есть действующий колодец. Строение с душем и стиральной машиной. Хоз блок. Свет заведен в часть дома. Газ есть у соседей. Можно отдельно себе провести по программе Ижс. Участок в заборе. Прописка возможна. Очень красивое живописное место. До Ж/Д станции 15 мин пешком. По дороге к станции ЖК в котором есть магазины и аптеки. Есть люди. Которые могут доделать что то по строительству. По объекту лучше звонить. На сообщения отвечаю в течении дня.