Ярославское ш., 52 км от МКАД
Глазуны д., Щелково гор. округ
Дача 99 м², участок 15 сот., бревно.
Цена 2,5 млн ₽, снижали с 2,9 млн; первая цена 2,9 млн ₽ от 28.05.2026.
Рейтинг 37/100 · уверенность 60 %
Земля ≈78 тыс. ₽/сот. × 15 сот. = 1,18 млн → дом ≈1,32 млн ₽, 13 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 22 тыс.–109 тыс. ₽/м², медиана 53 тыс.
Ремонт ≈1,88 млн, покупка после торга ≈2,12 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,88 млн / целевая ≈4,39 млн / пессимист. ≈3,9 млн → от пессимистичной прибыль −103 тыс. ₽, маржа −3 %, ROI −3 %.
Коммуникации: скважина; газ — по границе.
До ст. Зеленцино ≈18,4 км по прямой; до МКАД 52 км, на машине ≈1 ч 15 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №10945
Рейтинг 37/100 · уверенность 60 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 93 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 69 % | 12.5 |
| торг | 5 | 92 % | 5.6 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 0 % | 0 |
| участок | 5 | 100 % | 6.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 76 % | 11.1 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 78 486 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 177 000 ₽ (15 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 323 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 13 364 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Глазуны д. | 14 сот. | 3 500 000 | 250 000 | снят (цена объявления) 16.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Хлепетово д. | 10,9 сот. | 850 000 | 77 982 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Хлепетово д. | 30 сот. | 1 300 000 | 43 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Хлепетово д. | 10 сот. | 1 250 000 | 125 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Хлепетово д. | 10 сот. | 750 000 | 75 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Рязанцы с. | 30 сот. | 2 500 000 | 83 333 | снят (цена объявления) 31.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Рязанцы с. | 15 сот. | 1 200 000 | 80 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Афанасово д. | 15 сот. | 1 250 000 | 83 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Рязанцы с. | 15 сот. | 1 500 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Рязанцы с. | 6,3 сот. | 750 000 | 119 048 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 99 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 880 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 22 371 / 52 643 / 108 696 |
| цена объекта | 2 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 125 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 878 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 634 000 ₽ |
| продажа: целевая | 4 390 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 902 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -103 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −3 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −3 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.8 км | Афанасово д. | 89,4 м² | 10 сот. | 2 000 000 | 22 371 | снято (цена объявления) 14.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 13.4 км | Степаньково д. | 100 м² | 8 сот. | 5 100 000 | 51 000 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 14.4 км | Лосиный остров СНТ | 100 м² | 10 сот. | 2 800 000 | 28 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 14.1 км | Малинники д. | 95 м² | 10 сот. | 7 850 000 | 82 632 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 17.1 км | Ветеран-5 СНТ | 100 м² | 9,3 сот. | 8 000 000 | 80 000 | снято (цена объявления) 04.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 11.8 км | Звезда СНТ | 90 м² | 20 сот. | 4 300 000 | 47 778 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 17 км | Отдых СНТ | 105 м² | 8 сот. | 6 600 000 | 62 857 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 14.3 км | Малинники д. | 115 м² | 10,5 сот. | 12 500 000 | 108 696 | снято (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.6 км | Дуброво СНТ | 70 м² | 8 сот. | 3 800 000 | 54 286 | снято (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 12 км | Малое Шастово СНТ | 70 м² | 8,5 сот. | 2 700 000 | 38 571 | снято (цена объявления) 07.06.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 28.05.2026 | 2 900 000 | история площадки |
| 17.06.2026 | 2 700 000 (−200 000) | история площадки |
| 20.06.2026 | 2 500 000 (−200 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 500 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Это деревня, не Снт, земли для Ижс. Круглогодичное автобусное сообщение с Москвой. Остановка автобуса в 5 минутах ходьбы. Участок 15 соток, прямоугольной формы, огорожен. Есть металлический сарай, деревянный хозблок. Дом 99 м2, 2 этажа, подвал, теплая печка. Газ по границе участка. Один взрослый собственник. Продается по доверенности.